20年前建成区面积增速高于城区人口增速

研究报告节选:

旧的发展模式下，主要通过城市扩张来抬升房价的中枢，房企超前拿地扩表。1）我们曾在《大拐点的宿命——地产大变革研究之经济篇》报告中详细解释了过去地产发展的模式，在经济发展普遍缺乏资本的情况下，除部分城市享受到外商资本外，多数政府选择的手段主要是土地财政。房企加杠杆拿地，地方政府用土地财政完善基础设施建设、补贴招商引资企业，推动产业的发展，吸引产业人口进城加杠杆购房，房企受益于预期产业和人口兑现后的土地增值，从而形成闭环。但 2020 年以前城市建成区面积增速远快于城区人口的增速。2）当经济和人口增长放缓，超前拿地的模式风险就会暴露，在城市层面体现为高库存甚至是烂尾楼，在房企层面体现为高杠杆下土储难以去化。由于成交持续低迷，去化周期仍处在近年来较高位水平。据克而瑞统计，截至 2023 年末百城狭义库存降至 5.3 亿平，去化周期仍超 24 个月。