【行业研究报告】房地产-东北地产物管周报：万科拟分拆万物云于港交所上市，融创服务收购第一服务

东北地产物管周报：万科拟分拆万物云于港交所上市，融创服务收购第一服务报告摘要：物业板块持续调整：上周东北地产H股物业指数收于7010.90点，累计下跌9.44%；同期恒生指数累计下跌2.00%，恒生综指累计下跌2.46%；上周东北地产物业A股指数收于1045.87点，累计下跌6.58%，同期沪深300下跌1.35%，上证综指下跌1.57%。上周涨幅前三物管公司分别为第一服务控股(2107.HK)（+32.85%）、新大正(002968.SZ)（+13.78%）、南都物业(603506.SH)（+4.34%）。上周，中海物业、宝龙商业、金科服务、新城悦服务、首程控股、恒大物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务的持股比例分别为万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务的持股比例分别为50.43%/15.70%/7.74%/7.29%/9.99%/7.71%/5.42%/2.81%/2.40%/3.97%/5.78公司动态：万科拟分拆万物云于港交所上市，融创服务收购第一服务控股股份，旭辉永升服务完成配售股份。行业新闻：国家发改委发布《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》，提出加快构建行业性标杆化服务标准，在养老、育幼、家政、物业服务等领域开展服务业标准化试点。投资建议：上周，万科拟分拆旗下物业公司万物云于港交所上市，2021H1万物云营业收入103.8亿元，截至2020年末在管面积5.66亿方（2021上半年未披露在管面积），营收与规模均处于物管行业领先地位；截至今年上半年，其社区空间服务已覆盖105个大中城市、3490个项目，商企服务品牌“万物梁行”已服务超1900个项目，涵盖商业、写字楼、学校、科技园等业态，客户包括中国市值前十互联网企业中的8家。具体来看，当前市场一二级价差不显，中小物企上市意愿较低，且部分偿债压力较大的房企存在出售旗下物企以周转资金的可能性，市场潜在收并购机遇较多，上市有利于公司借力资本市场加速并购扩张，于行业整合大背景下扩大竞争优势。融创服务收购第一服务32%股权，交易对价6.9亿元，为年初碧桂园服务收购蓝光嘉宝后又一单上市物企间的并购，100%股权对应总对价约为21.56亿元，扣除上半年账目资金5.48亿元后估算，对应21年PE约为12.4倍（以2021H1归母净利润6524万元年化计算，预计2021年归母净利润1.3亿元），对价较低；预计此次并购将加强融创服务于一二线城市的布局，并新增绿色人居服务，进一步降本增效并提升社区增值服务能力。我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业；中期重视增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期重点公司主要财务数据重点公司现价（元）EPSPE评级2020A2021E2022E2020A2021E2022E-50%0%50%100%恒生指数东北地产H股物管指数发布时间：2021-11-08