【行业研究报告】房地产-房地产土地周报：土地供应环比升温，楼市因城施策

一线城市二手房成交量下降，深圳创近10年新低
根据多家机构公布的数据，一线城市10月份的二手房网签量出现集体下降：2021年10月，北京二手房
住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更
是年内首次跌破万套；今年10月，广州二手住宅网签为5253宗，环比下降15.25%，同比下降50.91%；
最值得注意的是，深圳二手房成交量已降至近10年新低。10月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605
套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预
套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预
测也难言好转。对于市场快速转冷，中指研究院指出，除了下半年来信贷环境收紧，前期中央、地方密集
调控政策的出台也对市场预期造成影响，使得10月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9月底以来央行
多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成时短期内市场表现还未回稳。”
楼市因城施策。北京加强商品房预售资金监管。11月4日，北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房
预售资金监督管理办法》，明确了商业银行的监管责任，将以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资
金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行；同时购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查
询账户的出入账信息和余额；新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度等等。我们认为，供应端将持
续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。
房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。
随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、
购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供
给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科
A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光
集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低
估价值：城投控股、南山控股等。
风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹
-26%
-20%
-14%