【行业研究报告】-策略专题研究报告：当前地产下行周期处于什么阶段

◼核心要点：
◼1、三季度全A单季业绩增速转负，经济下行压力下业绩调整成
为市场主要矛盾，经济下行主要由地产下行周期驱动。2000年
以来我国房地产市场共经历了三轮典型的下行周期，分别始于
2007年9月、2011年3月和2014年2月，以地产销售衡量，
每轮下行周期持续时间为4-5个季度，下行周期中百城平均房
价调整幅度在3%-4%左右。
价调整幅度在3%-4%左右。
◼2、从三轮周期中的量价关系来看，商品房销量累计面积增速和
房价环比增速基本同步，即房价环比增速见顶对应着销量累计
增速见顶，房价环比增速见底对应着销量累计增速触底，房价由
跌转涨的时间点往往滞后于销量触底一个季度左右。
◼3、判断地产下行周期进入尾声的一个可用指标是房贷利率，房
贷利率见顶回落往往领先地产销售触底一个季度左右，通常而
言，房贷利率回落是地产调控政策缓和的信号，而目前房贷利率
仍处于上行的趋势。
◼4、综合而言，当前地产下行周期处于上半场，一方面从销售来
看，地产已持续7个月下行但两年平均增速尚未转负，转负后
往往是地产下行周期进入下半场的标志；另一方面从价格来看，
9月70大中城市房价指数环比首次转负，百城房价指数尚未转
负，房价环比回落的幅度相较于历史上三轮地产调整周期还不
够。
◼5、本轮地产下行周期持续时间或将比历史上的下行周期更长，
一方面由于疫情后的宽松拉长了此前的地产景气周期，另一方
面跨周期调节下经济下行压力较以往相对缓和，“房住不炒”基
调下不把房地产作为短期刺激经济的手段，叠加房地产税对于
预期的影响，地产边际宽松的力度受限。
◼摘要：
1、今年三季度以来全A业绩增速整体转负，主要由于经济受到地产
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