【行业研究报告】房地产-东北地产物管周报：京城佳业于港交所上市，融创服务收购商管公司融乐时代

东北地产物管周报：
京城佳业于港交所上市，融创服务收购商管公司融乐时代
报告摘要：
物业板块恢复热度：上周东北地产H股物业指数收于7886.20点，累计上
涨12.48%；同期恒生指数累计上涨1.84%，恒生综指累计上升2.50%；上周
东北地产物业A股指数收于1134.33点，累计上涨8.46%，同期沪深300上
涨0.95%，上证综指累计上涨1.36%。上周涨幅前三物管公司分别为特发服
务（+30.74%）、时时服务（+19.05%）、融创服务（+17.78%）。
上周，中海物业、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、新城悦服务、建业
最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/
宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/新城悦服务港股通持股比例分
别为50.18%/15.81%/7.56%/7.02%/9.67%/7.84%/5.46%/2.72%/2.12%/5.86%。
别为50.18%/15.81%/7.56%/7.02%/9.67%/7.84%/5.46%/2.72%/2.12%/5.86%。
公司动态：上周，融创服务收购融创文旅集团商业运营板块的融乐时代
100%股权；融创服务、世茂服务回购公司股份。
股；京城佳业在香港联合交易所主板成功挂牌上市。
投资建议：上周，融创服务拟以18亿元收购融创文旅旗下融乐时代100%
股权，对价18亿元，以融乐时代业绩承诺的2022年归母净利润不低于1.4
亿元计算，对应2022年PE约13倍，对价合理；融乐时代为融创文旅集团
旗下商业运营公司，在管/合约面积分别为305.4/372.9万方，并购完成后，
融创服务将正式进军商管领域；融创服务调整募集资金用途，用于战略收并
购比例从65%提升至90%；此外，融创中国配售2.8亿股，集资不超过43.68
亿元，同时配售约1.38亿股融创服务股份，套现约20.98亿元。综合来看，
1）当前为物管行业并购整合的关键阶段，部分偿债压力较大的房企存在被
动处置旗下资产的可能性，为财务状况良好的头部物企收购优质资产、加速
规模扩张提供潜在机遇；2）头部公司通过并购细分领域专业公司及关联方
资源重组等方式增强商管、环卫等领域的布局，完善业务版图，业绩驱动力
持续提升。我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道
布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业；中期重视
增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、
旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值性价比，看好金科服务、
世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期
重点公司主要财务数据
重点公司
现价
（元）
EPSPE
评级
2020A2021E2022E2020A2021E2022E
-50%
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100%
恒生指数
东北地产H股物管指数
发布时间：2021-11-15