【行业研究报告】房地产-房地产行业第45周周报（11月6日-11月12日）：10月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复

环比增速分别为+2.3%、-2.0%、-6.9%，同比增速分别为-43.6%、-41.6%、-44.6%。
新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15个城市新房库存套
数为102.0万套，环比上升0.8万套，去化周期为12.1个月，环比下降0.1个月；8个
大中城市新房库存套数为56.1万套，环比上升0.8万套，去化周期为9.0个月，环比
下降0.1个月；一线城市新房库存量26.3万套，环比上升0.6万套，去化周期8.1个月，
环比上升0.2个月，二线城市新房库存量20.7万套，环比上升0.2万套，去化周期为
10.8个月，环比下降0.2个月。三线城市新房库存套数为9.1万套，环比无明显变化，
去化周期8.4个月，环比下降0.9个月。
整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数
量为157宗，环比下降9.2%，同比下降30.2%；成交土地规划建筑面积为1206万平方
米，环比下降10.4%，同比下降36.2%；成交土地总价为447亿元，环比上升51.6%，
同比下降11.8%；成交土地楼面均价为3708元/平方米，环比上升69.3%，同比上升
38.2%；百城成交土地溢价率为1.00%，环比下降1.0%，同比下降95.1%。
投资建议
融资端，一方面，交易商协会举办房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、
龙湖集团、佳源创盛、美的臵业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融
资工具。本周多家央企开发商发布发行票据融资公告，保利发展拟发行20亿元中期
票据，招商蛇口拟在银行间市场注册发行30亿中期票据。我们认为，这意味着优质
房企债券融资窗口有所恢复放开，以缓解房企现阶段的资金压力。另一方面，对于
地产收并购，近期部分央企国企向监管部门建议对“三道红线”相关指标予以调整。
我们认为，近期部分流动性出现问题的房企手中部分存量项目亟待并购出清，但此
前其余多数房企因担忧“三道红线”被突破，项目并购不畅。此次“三道红线”细
则若做出调整，将缓解这方面的担忧。销售端，本周央行首次公布月度个人房贷数
据，此举也增强了市场的信心，可以看出按揭贷款投放在有序地加速发放中。截至
10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9
月多增1013亿元。
整体而言，我们此前对房地产信贷投放有望加速、随着开发贷合理需求满足及销售
回款改善，房企资金紧张有望得到缓解的判断被逐步印证，带动本周地产板块上涨
8.5%。但我们认为目前仅是估值修复，当前政策仍为解决行业核心矛盾，若后续有进
一步利好，板块将迎来更多机会。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地
产、万科A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华
润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。