【行业研究报告】碧桂园服务-规模制胜成就行业巨头，多元并举领航新时代物业

碧桂园服务规模制胜成就行业巨头，多元并举领航新时代物业公司核心亮点在管规模排名第一的上市物企，充分把握规模制胜之道。21年6月末在管规模增至6.44亿平（包含嘉宝及三供一业）。一方面，受益母公司持续交付，储备充足增长明确。碧桂园在16-19年销售面积CAGR达32%，预计未来3年交付将进入收获期。另一方面，品牌+合作经验+资金优势助力三方拓展。截止21年6月末，第三方在管面积占比达29.3%，增速已超来自母公司部分。收购嘉宝服务是行业内首次出现1亿平以上的大体量整合，开启了上市物企间收购的先河，标志着行业的二次整合正式开启。三方拓展物业费水平表现优异，自15年1.94提升至20年2.31元/平/月（超过同期母公司项目2.1元/平/月）。同时，公司激励到位，组织架构完善，其团队执行力与企业地位相匹配，处于行业前端，也让公司在规模拓展与运营服务中事半功倍。公司是物管行业发展的“风向标”，引领行业多维变革。1）“大物业”变革：于16年率先在陕西省韩城市落地第一个城市服务项目；于18年正式发布“城市共生计划”，引领行业服务空间范围从住宅和非住宅拓展至城市空间服务,21H1城市服务产生收入20.95亿元，占总营收的比重为18.1%。2）产业新变局：19-20年通过收并购产业链上下游的场景在电梯维保、社区传媒、市政环卫等领域深耕。3）智慧物业变革：18年率先布局“AI+社区”，并复制落地到全国384个项目；20年正式发布“新物业”长期战略。智慧物业成为未来行业新方向，地到全国384个项目；20年正式发布“新物业”长期战略。智慧物业成为未来行业新方向，场景+技术双轨并行将形成公司新的优势壁垒。财务指标：收入增速位于行业绝对领先地位的同时，盈利能力表现突出，现金流充沛。公司总收入从15年17亿增长至20年156亿，CAGR达到45%，规模最大、增速领先。基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务CAGR分别达43%、70%、66%。剔除三供一业的影响，整体毛利率从15年的30.6%提升至20年的39.5%，盈利能力始终位于行业领先地位且稳步提升。同时公司两百亿的充沛现金为未来收并购和智慧化物业建设发展打下良好的基础。投资建议与盈利预测公司作为国内领先的综合性物管龙头，业绩高速增长，营收结构进一步多元化，积极布局蓝海业务。一方面，伴随着年内三宗大型并购（包括1亿平规模的上市物管公司嘉宝服务、富力物业全资附属公司富良环球、彩生活核心资产邻里乐控股），并表后规模将远超同行，基础物管优势得到进一步强化；另一方面，公司聚焦“大物业+大社区”，多元业务步入佳境，社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、三供一业、商业运营服务等全方位扩充自身成长维度，以保证公司持续具备强劲的业绩增长动力和市值提升空间。此外，公司在智慧社区建设上已处于行业领先地位，提升经营效率的同时，有望率先实现空间服务的智能运营、平台化的客户运营与管理数字化，打造全闭环的智慧服务体系。在行业普涨时代结束、竞争加剧下，公司各项优势明显，有望凭借综合实力享受广阔市场空间。我们预计公司2021-2023年营收分别为259/427/587亿元；归母净利润分别为45/70/103亿元；对应EPS分别为1.39/2.19/3.19元。首次覆盖，给评级面临的主要风险碧桂园地产开发增速放缓或交付不及预期；外拓不及预期；所得税率波动将影响净利润及净利润率；智慧物业拓展及收并购进展不及预期。投资摘要年结日：12月31日201920202021E2022E2023E营业收入(人民币百万)9,651.6815,610.1625906.3742704.6358668.93变动(%)106.3461.7465.9664.8437.38归母净利润(人民币百万)1,670.662,686.134470.347039.3010264.11全面摊薄每股收益(人民币)0.520.831.392.193.19变动(%)80.9760.7866.4257.4745.81全面摊薄市盈率(倍)79.1449.2229.5818.7812.88价格/每股账面价值(倍)36.5814.516.0011.0212.35每股现金流量(人民币)1.122.836.853.733.33企业价值/息税折旧前利润(倍)29.3933.1618.5312.949.08每股股息(人民币)0.150.220.290.380.49股息率(%)33.4933.4920.8817.2415.37