【行业研究报告】房地产-房地产行业研究周报：“三道红线”之外的房企风险识别

一线城市商品从“三道红线”的计算公式出发，无论净负债率、资产负债率
或现金短债比，对公司杠杆水平的考核都着眼于报表中的负债科目，而表外
负债及明股实债部分未纳入计算，房企仍有一部分债务未得到充分评估。
负债及明股实债部分未纳入计算，房企仍有一部分债务未得到充分评估。
从表外负债的本质出发，房企的长期股权投资是比较好的观察口径。长期股
权投资反映了房企对外投资的规模，背后隐含的即是表外负债的水平。通过
长期股权投资对公司总资产占比，我们可以大致了解公司非并表项目的相对
规模，进而大致了解公司潜在的表外负债水平。
对于明股实债的隐性债务规模，可以使用少数股东权益与少数股东损益的相
对水平差额评估。使用少数股东权益与股东权益合计作比，我们可以了解公
司权益中少数股东所占比例；使用少数股东损益与公司净利润作比，可以得
到少数股东分红占比。两者计算结果会有一定偏差，但偏差值水平应相对稳
定，若偏差水平较高则往往存在明股实债规模较高的可能。
拿地强度反映了房企拓展规模的意愿与能力。拿地强度高背后一方面反映了
房企的战略扩张意愿，更重要还是房企具备大规模拿地的资金实力。此外房
企拿地的决策是在掌握自身全部资产负债水平的情况下，确定的资金支出动
作，也能更好的从侧面反映出房企的现金流及资金盈余水平。
商票作为在房企债务偿付顺序靠后的品种，其贴现率往往会最先反应房企的
资金情况变化。因此我们可以在房企出现债务风险前，优先观察到商票贴现
率攀升。相关数据可以从部分第三方机构获取，对预判房企资金运行情况有
一定指导意义。
关注具体事件及实地调研：包括公司负面舆论、具体项目经营情况、公司各
利益相关方评价等。
数据追踪（1月3-1月9日）：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化
新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-3PCT、-3PCT，一线
城市-19PCT，-19PCT，二线城市+45PCT，+45PCT，三线城市-44PCT，-
44PCT。
二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-43PCT，累计同比-23PCT。
土地市场（因跨年影响，本周土地数据无更新）：100城土地供应建筑面积累
计同比-88PCT，成交建筑面积累计同比-88PCT，成交金额累计同比-95
PCT，土地成交溢价率为9%。
城市行情：跨年及节假日逆反乡置业背景下，大型城市新房数据出现较大幅
度下探，北京（-62PCT）、上海（-8PCT）、广州（-58PCT）、深圳（-57
PCT）、杭州（-57PCT）、武汉（-54PCT）、南京（-29PCT）。
投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙