【行业研究报告】房地产-房地产行业周报:12月销售继续下滑,鼓励并购助推行业恢复

类型: 行业周报

机构: 西南证券

发表时间: 2022-01-09 00:00:00

更新时间: 2022-05-03 13:50:27

下降,溢价率进一步下滑。截止当前第三批集中供地除宁波以外,其余21城
均完成供地出让活动,第三批次集中供地总计成交涉宅用地535宗,较二批次
(652)减少117宗(含宁波),较一批次(877)减少342宗;出让金上第
三批次共计成交5692.2亿元,较二批次(6439.4)减少11.6%,较第一批次
则大幅减少46.7%。三批次供地出让有大量国企和当地城投公司托底拿地,尤
其是地方平台公司,地块流拍比例缓降,但托底成交和0溢价地块占比随之上
升,三批次地块合计流拍率降低至18.47%,同时溢价成交地块占比降低至
16.27%。
12月百强房企销售继续下滑,已连续4个月同比下滑超30%。2021年12月,
百强房企实现销售金额11007亿元(-36%),销售面积7131万平方米(-31%),
均连续4个月跌幅超30%。1-12月百强房企累计销售金额126318亿元,同
比降低3%,累计销售面积84611万平方米,同比降低9%。下半年市场降温
明显,百强房企单月销售额同比自7月以来连续6个月负增长,单月销售面积
同比自6月以来连续7个月负增长。
融资连续两个月环比增长,2022Q1美元债到期高峰叠加工程款节前兑付,房
企存在较大债务违约风险。2021年12月房地产企业融资总额为960亿元,环
比增长35.6%,单月融资规模连续两个月环比增长,1-12月累计融资17652
亿元,同比减少26%。2022Q1房企仍存在较大资金压力,一是需要在春节前
亿元,同比减少26%。2022Q1房企仍存在较大资金压力,一是需要在春节前
兑付数额较大的工程款(万亿规模),二是2022年Q1到期的离岸美元债券
约160.5亿美元,远超2021年四季度。销售不振叠加融资规模下滑,房企仍
处在多重困境中:1)融资额与到期债务存在较大缺口;2)销售下滑叠加预售
资金监管导致回款不畅;3)信用分化导致民企融资困难。
房地产行业并购规模大幅下降,政府推动下2022年收并购或将有所好转。截
至12月20日行业并购金额为769亿元,较2020年全年下降77%。12月央
行发布通知鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。我们认为
当前行业收并购面临的困境在于1)行业流动性压力尚未完全解除:2)土拍
市场性价比更高。近日广东省政府召集多家房企开会,为收并购项目“牵线搭
桥”,我们认为,政府从化解行业及金融风险的角度出发,有推动房地产收并
购的意愿,在政府推动下2022年收并购或将有所好转。
投资建议:我们认为当前应当关注5条投资主线:1)开发企业:保利发展、
新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等;2)
物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业
等;3)酒旅企业:首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等;4)赛道转型
企业:广宇发展、鲁商发展等;5)房产经纪企业:贝壳等。
风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
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