【行业研究报告】金融-银行业流动性周报：房地产开发贷“浮出水面”尚待时日

2022年1月9日
行业研究
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房地产开发贷“浮出水面”尚待时日
——流动性周报（2022.01.04-2022.01.09）
银行业
估算2021年11月房地产开发贷新增-1100亿左右，延续负增长。1月6日，
银保监会在新闻发布会上披露，截至2021年11月末，房地产贷款同比增长
8.4%，较10月份提升0.2个百分点。结合前期人民银行披露每月住房按揭贷
款增量、货币政策执行报告等数据估算，2021年10和11月，房地产开发贷新
增规模分别为-400、-1100亿左右，自4月份以来延续负增长态势，截至11月
末开发贷增速已降至0附近，按揭贷款增速为11.5%。2021年11月涉房类贷
款增速回升主要由按揭贷款贡献，开发贷增长依然疲软。
近期监管层对房地产融资态度“日趋友好”，鼓励开发贷款投放，2021年11
月份，市场传闻监管要求开发贷“浮出水面”，我们理解“浮出水面”应为余
额增量≥0，但这一目标尚未实现。目前，开发贷面临“冷热不均和需求不足”
双重挤压。一方面，优质房企资金可得性高、融资成本低，但银行体系风险偏
好下降，经营行为体现出明显的亲周期性，弱资质房企资金可得性明显下降，
近期开发贷负增长的态势从中小银行扩展到大型银行。另一方面，随着开工率
的下降，房开项目较少，整体资金需求也相对较弱。
2021年12月中，央行、银保监会发文鼓励银行投放并购贷款，发放并购贷不
纳入涉房类贷款管理，并购贷使用、承债式收购不纳入“三道红线”管理，交
易商协会鼓励发行并购类债券。目前部分地方政府积极协调推动辖区内企业“肥
瘦搭配”项目端并购，但并购仍是偶发性事件，更具象征性意义。
目前房企端融资恢复的不确定性明显高于按揭贷款，短期内“浮出水面”难度
依然较大。下一阶段稳定房地产销售是当务之急，中期看仍需在“一揽子”政
策安排下重塑房企现金流，防范风险传染，实现“保交楼”政策顺利实施。
估算2021年12月信贷投放1.2万亿左右。2021年12月，央行加大了稳定信
贷投放要求。在项目储备偏弱情况下，受央行月初窗口指导影响，银行开始通
过票据冲量。这导致跨年期票据利率大幅下行，其中1M利率降至0附近，并
带动长端利率出现同步下行。月末银行转为通过对公短贷满足狭义信贷指标要
求，对票据资产则通过“高抛低吸”方式获得利差收益，对公中长期贷款预计
依然偏弱，部分银行在12月份推动同业应收类投资回表，投放了部分对公贷款。
央行在MPA考核中要求金融机构Q4每月新增人民币贷款实现同比多增，并根
据多增幅度给予相应的激励性举措，旨在引导加大信贷投放力度。但这一要求
并非“一票否决”，银行也有自身经济性诉求。加之实体经济有效需求不足导
致项目储备不及往年水平，银行对公贷款景气度明显走弱。21年12月，按揭
贷款可能呈现“环比走弱、同比多增”态势，新增规模估计维持在3000亿。虽
然政策进一步鼓励开发贷投放，但增长“浮出水面”尚需时间；零售非按揭贷
款景气度受到长尾客群风险上升影响，估计中小银行投放态度不确定性增加。
整体看，估计2021年12月份新增信贷数据“总量不差，结构欠佳”、“月初
回落、月末冲高”，新增规模维持在1.2万亿左右，与上年同期大体相当，且
呈现以下三个特点：①结构上，对公弱、零售稳；②机构上，大行多、小行少；
③时序上，月初落、月末冲。从12月份的数据看，有效需求不足的问题可能延
续，进而可能导致2022年初信贷投放从整体“开门红”向分部“差异化”演
变，后期“宽信用”需要政策端进一步发力。
风险分析：2022年年初信贷投放未能实现“开门红”，经济下行压力不减。
作者