【行业研究报告】房地产-地产杂谈系列之二十七：收并购政策暖风频出，短期放量仍待观察

平安观点：
三重因素叠加，收并购潜在空间较大：2021H2以来多家房企爆发信用事
价值并未大幅缩水，如一二线城市住宅项目、核心地段商业资产、物管公
司等，可通过资产出售缓解流动性压力；尽管政策环境转暖，但烂尾担忧、
金融机构风险偏好等，出险房企困局难以在短期内改善；流动性高压下，
出险房企及高压房企转让资产自救意愿较强，2021Q4房地产业收并购金
出险房企及高压房企转让资产自救意愿较强，2021Q4房地产业收并购金
额、数量分别较2021Q3上升120%、9%。
收并购政策暖风频出，市场化化解风险重要手段：2021年12月联合印发
《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支
持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同
时相关并购贷款不再计入“三道红线”。1月招商蛇口完成注册地产行业首
笔30亿元并购票据，浦发银行拟发行首单房地产项目并购主题债券50亿
元，从优质房企到金融机构，地产项目收并购稳步推进。房企项目间并购
除可盘活出险房企资产，缓解其短期流动性压力外，还可为项目引入资质
较好合作方，有助于提振金融机构及购房者对该项目信心，利于项目层面
后续融资和销售，为市场化化解风险重要手段。
收并购放量阻力犹存，短期或以点状式为主：我们认为多重因素导致大型
开发项目收并购并未放量：1）房企资金压力趋紧，投资意愿不强，承债
式收并购不纳入“三条红线”，但仍会增加收购方债务；2）土拍市场降温，
公开市场拿地吸引力增强；3）收并购项目或存潜在风险，交易对价较难
达成一致；4）市场趋势仍不明朗，持币观望为较好选择；5）相比于开发，
房企收并购更倾向轻资产物业。整体来看，房企对于收并购仍有诸多顾虑，
预计短期开发项目收并购仍将以点状式为主，除相关支持政策持续落地
外，后续仍需各地政府积极引导撮合。
出险房企土储分布相对均衡，对价博弈或为成交关键：百强房企中9家出
险房企销售份额约占全国8-9%，其中7家出险房企2021H1末土储建面
总计约占土储TOP50房企10.4%。已出险房企中恒大土储最为丰厚，佳
兆业城市更新项目储备最为充裕。从区域分布来看，已出险房企的土储区
域分布相对均衡，佳兆业集团、中国奥园、花样年的城市更新项目相对以
大湾区为主。我们认为后续收并购更多为项目层面，区域位置较好项目或
更易吸引并购方，但位置较好亦意味着可能更高的对价，后续收并购双方
对价博弈协商或为成交关键。
投资建议：近期鼓励优质房企收并购政策频出，首单并购票据已完成注册，
我们认为收并购可帮助出险房企实现资产变现，缓解短期流动性压力，但
考虑当前楼市走势仍不明朗，房企对于收并购仍有诸多顾虑，预计短期开
发项目收并购仍难以大幅放量，除相关支持政策持续落地外，后续仍需
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