【行业研究报告】房地产-房地产2022年2月投资策略：关注博弈政策之外地产股的价值逻辑

关注博弈政策之外地产股的价值逻辑
行业：销售仍呈弱势，土地市场边际缓和
2021年12月，300城住宅销售面积为4600万平方米，单月同比-
23%，全年累计为60633万平方米，同比+8%，销售仍呈弱势。
2021年12月，300城住宅土地单月成交建面为31381万平方米，单月
2021年12月，300城住宅土地单月成交建面为31381万平方米，单月
同比-9%；2021年全年，300城住宅土地成交建面为156423万平方
米，累计同比-25%，土地市场热度边际回升。而上月300城住宅土地
成交溢价率为3.2%，依旧维持较低水平。
2021年12月，房企发行国内债券433亿元，环比+6%，发行海外债券
24亿元，环比+129%，合计债权融资456亿元，环比+9%。2021年全
年，房企累计发行国内债券6446亿元，同比+7%，累计发行海外债券
2673亿元，同比+1%，合计债券融资金额9119亿元，同比+5%。
公司：房企销售走弱，百强房企年度销售负增长
2021年1-12月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30房企累计
销售额分别为19767亿元、29553亿元、45493亿元、68285亿元、
83215亿元，分别同比下降9.9%、9.7%、6.3%、4.1%、2.6%，房企
销售走弱。
板块：估值有所修复，但仍处历史最低水平
自上期策略报告发布至今，房地产板块涨5.7%，跑赢沪深300指数8.2
个百分点，在28个行业中排第2名。根据Wind一致预期，按最新收
盘日计，板块2021年动态PE为5.2倍，比2019年1月3日的底部估
值水平（6.1倍动态PE）低14.3%，仍处历史最低水平。
投资建议：关注博弈政策之外地产股的价值逻辑
当前政策积极信号明显，需求端已有实质性放松，预计后续供需两端流
动性有望继续边际宽松，综合实力突出的房企有望持续受益。我们认为
除去博弈政策之外，地产股仍有两个价值逻辑值得关注：1）现金流量
表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续；2）
开发模式的迷途知返，快周转模式将退出历史舞台。2月组合推荐推荐
招商积余、新城控股。
风险提示
基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。
重点公司盈利预测及投资评级
公司公司投资昨收盘总市值EPSPE