【行业研究报告】金科服务-公司深度报告：关联风险沉霾消散，外拓增值踔厉奋发

本期内容提要:
秀出班行：西部龙头持续引领成长。公司收入和利润持续提升，2017-2020
年营业收入和归母净利润复合增速为47%和76%，1H2021营业收入达25.9
亿元，同比增长88.8%。得益于公司坚持“服务+科技，服务+生态”发展
战略，深耕城市高密度战略，多元业务突破瓶颈，用智能化赋能高效运行。
行稳致远：抵御住风险波及，稳定性和长期性得到验证。房地产行业的风
险已经波及到物管行业，资金层面，母公司房企融资困难、资金链压力大,
部分物管公司被迫成为母公司房企的“输血袋”，引发了市场对于物业公
司是否能在关联风险下稳定独立管理的担忧；经营层面，房企销售增速下
降，极度依赖母公司项目输送的物管企业未来业绩增长的可持续性受到极
大挑战。从资金层面来看，母公司短期内无资金困难，流动性安全高，融
资渠道通畅，债务结构改善，到期压力较小，同时通过回购股份彰显未来
发展信心；引入战略投资博裕投资，优化公司治理结构，增强公司的独立
性。从经营层面来看，公司外拓驱动强劲，对母公司项目输送依赖逐步收
敛，1H2021新增在管面积中外拓占比达70%。
竿头日上：四大业务板块成长潜力释放。公司基础物业服务的成长性主要
在于公司抓住行业集中度提升带来的机遇，公司调动资金提速并购，2021
年收购重庆上境物业等多家物管企业，上半年新增并购住宅面积385万平
年收购重庆上境物业等多家物管企业，上半年新增并购住宅面积385万平
方米，储备并购2.7亿平方米，10倍覆盖公司全年并购目标；拥有市场化
验证的外拓能力和品牌驱动，在规模扩张上具有成长性。同时，公司在项
目管理方面，深耕深耕城市密度战略，整合区域资源优化成本提高利润、
提高人均效能、在新布局城市增强外拓能力；公司发挥机械化智能化优势，
使得物业服务毛利率不断上升。公司在社区增值服务的成长性主要在于业
务种类多，高密度布局降本增效，员工激励力度大，十三年邻里文化反哺
增值服务。非业主增值服务方面，随着母公司销售增速降低、社区增值服
务和智慧科技服务的发展，利润比例将会继续下降。智慧科技服务对内赋
能基础物业管理，促进非住业务拓展，对外以高毛利率输出智慧服务。
预计2021年-2023年公司EPS分别为1.69/2.34/3.07元/股。我们认为母
公司短期内无资金困难，关联风险小，引入战略投资增强独立性，公司持
续性有保障，同时公司有强大的外拓能力和广阔的增值服务发展空间支撑
风险因素：地产行业下行超预期，外拓及增值服务业务扩张低于预期
重要财务指标2020A2021E2022E2023E
营业总收入(百万元)3,3615,8978,63912,022
增长率YoY%38%75%46%39%
归属母公司净利润(百万元)6181,1041,5252,005
增长率YoY%69%79%38%31%
毛利率%29.69%30.21%28.91%27.96%
净资产收益率ROE%8.56%13.70%16.45%18.25%
EPS(摊薄)(元)0.951.692.343.07
市盈率P/E(倍)65.9624.7017.8713.59
市净率P/B(倍)5.623.362.912.45