【行业研究报告】南山控股-2021年报及2022年一季报点评：物流业务高速扩张 地产开发稳步前行

本期内容提要:
全年营收微降，净利润降幅较大。公司2021年实现总营收111.8亿元，同
比下降0.5%；实现归母净利润9.76亿元，同比下降24.5%。营收下降主
要由于房地产业务受结算影响营收，同比下降29.62%。净利润降幅较大主
要由于：1）费用率提升，利润率下降。公司2021年毛利率和净利率分别
为21.0%和8.4%，较2020年分别下降7.45pct和6.55pct；2021年公司
管理和销售费用率分别较去年分别提升0.2pct和0.7pct。2）2020年类
REITs出表投资收益大增。2021年公司投资收益相对减少，净利润同比下
降。2022Q1公司毛利率回升至26.7%，净利润受季节性影响为负，管理
和费用率分别较去年同期下降1.06pct和0.31pct，公司未来净利润有望回
升。2022Q1实现总营收10.41亿元，同比上升22.9%，实现归母净利润
-1.26亿元，同比下降51.8%，净利润大幅下降主要由于公司下属子公司收
表决权，进行并表导致的营业成本、研发费用等上升。
仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2021年，宝湾物
流业务实现营业收入14.72亿元，同比增长24.7%，主要由于原有园区稳
定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。公司在
全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，物流网络不断完善，规模效应
日益提升。2021年宝湾物流落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3
日益提升。2021年宝湾物流落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3
个项目，新增了东莞管理输出项目，通过输出管理项目、扩大管理输出规
模，公司的品牌影响力将进一步提升。通过多元化方式新增土地668亩。
融资方面成功发行中期票据、永续票据并增资扩股，完成AMC组织和人
员切换，为资管模式转换奠定基础。

房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2021年公司房地产业务实现
全口径销售金额218亿元，同比增长118%，并表口径销售金额125.3亿
元，同比增长22%，实现房地产业务收入61.62亿元，同比下降29.62%，
营收下降主要受到结算周期影响。2021年公司新增土地储备面积111.3
万平方米，同比增加92%，新增权益地价50.4亿元。2021年公司主动
降低负债，三道红线处于健康状态，综合融资成本3.85%-4.99%。

预计公司2022-2024年EPS为0.37/0.41/0.47元/股。

随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流
仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业
风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度
超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期
主要财务指标2021A2022E2023E2024E
营业总收入11,18014,43817,07620,277
同比(%)-0.5%29.1%18.3%18.7%
归属母公司净利润9761,0151,1021,263
同比(%)-24.5%4.0%8.6%14.6%
毛利率(%)21.0%22.8%23.6%23.2%
ROE(%)10.2%9.6%9.4%9.8%
EPS（摊薄）（元）0.360.370.410.47
P/E8.6712.4911.5010.03
P/B0.881.201.080.98
EV/EBITDA14.6915.1712.9712.10