【行业研究报告】金融-REITs2021年年报总评:底层资产表现稳健,经营计划完成良好

类型: 行业专题

机构: 中信证券

发表时间: 2022-05-09 00:00:00

更新时间: 2022-05-10 17:13:27

截至2022年4月30日,12家REITs自发行募集后市值累计上升15%。首批9
家REITs年度营业收入和EBITDA分别完成103%和98%。实际分红比例达到
97%。目前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%,经营权类则达到
7.1%。REITs市场表现稳健,具备长期投资价值。
▍REITs市场推出之后整体表现理性。REITs市场经历了从冷静观望,到活跃交
易,再到理性回归的过程。总体而言,截至2022年4月30日,12只REITs产
品总市值528亿元,比初始募集资金(含原始权益人部分)上涨15%。相对表
现最好的是首创水务、盐田港和蛇口产园,高速公路类REITs表现相对疲软。
▍产品表现和个人投资者持股占比存在正相关,和规模存在负相关。首批REITs
的个人投资者持股,从发行时的9.3%上升到2021年底的12.0%。到2022年6
月,首批公募REITs的战略投资者部分将解禁,这部分市值约百亿。我们认
为,有序解禁并不会显著冲击REITs市场,且有助于进一步提升REITs市场的
流动性。
流动性。
▍年度经营计划完成良好。2021年首批9只REITs产品的年度营业收入和
EBITDA相比预期指引(REITs产品在募集说明书公开发布盈利预测)完成度分
别为103%和98%,考虑疫情影响这一完成度令人满意。2021年,除首钢绿能
外,首批REITs的营业利润率都在55%以上,符合成熟资产稳定盈利特征。全
部首批REITs年报的现金分红都超额达成,实际拟分红比例高达97%(剔除仅
公告第一次分红金额的沪杭甬高速)。产权类REITs经营现金流对可供分配金
额的覆盖度为129%,经营权类则为73%。
▍产权类REITs的底层资产整体表现稳健。2021年,产业园区和物流仓储资产整
体运行稳健,其中,张江光大的租金同比增长超过3%,苏园产业的租金小幅下
降4%左右,但出租率提升。普洛斯有效租金同比提升7.2%,底层需求强劲。
各产权类REITs底层资产均比募集说明书有增值。
▍市场有望扩容,产品有望扩募。当前产权类REITs的2022年分派率平均为
3.4%,经营权类则达到7.1%。我们相信,REITs既能凭借股债结合的属性获得
更多投资者的青睐,也能以较低的分派率吸引越来越多的基础设施拥有者推动发
行上市挂牌。
▍风险提示:部分底层基础设施资产的现金流受到局部疫情反复的影响,可能在
2022年有不稳定性。随着上市REITs产品不断增加,不同产品之间分化可能扩
大,投资者有必要进一步深入研究底层资产。
▍投资建议:REITs是不依赖于主体信用,而依托底层资产,具备稳定的收益特
征,但投资者又可以分享资产增值好处的产品。我们认为,当前主要产权类
REITs的收益率和信用债、股票现金分红收益率相比,仍在较为合理的区间。我
们推荐主流的物流仓储和产业园区REITs,也建议有条件的投资者积极参与基础
设施资产pre-REITs投资。