【行业研究报告】万科A-多元业务释放协同价值,有望助力业绩增长

类型: 动态点评

机构: 东方证券

发表时间: 2022-05-12 00:00:00

更新时间: 2022-05-13 11:14:16

2022年5月10日,公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议,双方将在
城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老
服务、酒店与度假等方面加强合作。
⚫多元业务能力备受重视,协同主业价值有望释放。综合本次协议签署,以及2021
年8月与上海市政府签署战略合作框架协议来看,公司在城市更新、物业管理、长
租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视,并与政府在非住业态上日益多样的
租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视,并与政府在非住业态上日益多样的
诉求相匹配。根据公司公告,2021年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长
32.1%/20.6%/13.9%/68.9%,2022年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为
17.6%/12.8%/39.0%,多元业务快速发展,经营表现稳步提升。截至3月末,公司
城市更新项目总计容面积达534.7万平方米。我们认为,多元化优势将助力公司在
解决“政府所需”方面扮演重要角色,特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景
下,多元业务有望在加速自身拓展的同时,更好地协同开发业务获取低地价资源。
⚫业绩重回增长区间,毛利率有望企稳。公司一季度实现营收626.7亿元,同比增长
0.6%,归母净利润14.3亿元,同比增长10.6%,业绩重回增长区间;期内公司开
发业务毛利率(不含土增税)为17.1%,2021年全年为17.8%。2022年1-4月公
司累计实现合同销售额1,373.4亿元,同比降低40.1%,优于百强房企累计同比降
幅(-50.5%)。我们认为随着政策放松力度加大,销售市场有望复苏,叠加公司毛
利率见底、多元业务协同拿地进一步打开利润空间,公司未来盈利增长可期。
⚫资债结构安全稳健,融资成本优势明显。一季度末公司在手货币资金1,417.8亿元,
现金短债比2.6、剔预资产负债率68.1%、净负债率34.6%,三道红线指标维持绿
档。公司1-2月分三次发行80亿元3年期中期票据,票面利率区间2.95%-3.00%;
3月发行19.9亿元公司债,其中3年期品种的票面利率为3.14%,5年期品种为
3.64%,融资成本处于行业低位,将助力公司渡过行业低迷期并获得发展先机。
元,维持上次估值方式,可比公司22年PE为8.6X,给予30%估值溢价,对应22
年PE为11.2X,对应目标价24.74元。
风险提示:毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。不动产经营存在不确定性。
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