【行业研究报告】房地产-房地产行业第19周周报:新房二手房成交环比转增,但库存和去化周期压力仍然较大

类型: 行业周报

机构: 中银证券

发表时间: 2022-05-17 00:00:00

更新时间: 2022-05-18 11:14:24

新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15个城市新房库存套数为104.7万套,环比上升
0.6%,去化周期为18.8个月,环比上升0.7个月;8个大中城市新房库存套数57.2万套,环比下
降0.3%,同比上升5.7%,去化周期为14.2个月,环比上升0.4个月;一线城市新房库存量27.9
万套,环比下降0.2%,去化周期15.5个月,环比上升1个月,二线城市新房库存量20.5万套,
环比下降0.4%,去化周期为14.8个月,环比无明显变化,三线城市新房库存套数为8.9万套,
环比下降0.3%,去化周期10.4个月,环比减少0.2个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为195宗,
环比下降50.6%,同比下降53.2%;成交土地规划建筑面积为1470万平方米,环比下降54.9%,
同比下降49.5%;成交土地总价为500亿元,环比下降59.4%,同比下降69.6%;成交土地楼面
均价为3400元/平方米,环比下降10.0%,同比下降39.8%;百城成交土地溢价率为0.98%,环
比下降85.6%,同比下降95.1%。
房企国内债券发行规模环比有所上升,同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为70.46亿
元,同比减少14.2%(前值-51.7%),环比增加58.3%;总偿还量为43.25亿元,同比减少66.8%
(前值:-78.8%),环比减少82.9%;净融资额为27.21亿元。其中国企国内债券总发行量为70.46
亿元,同比增加86.4%(前值:-42.9%),环比增加58.3%;总偿还量为41.30亿元,同比减少33.3%
(前值:-89.6%),环比上升360.1%;净融资额为18.70亿元。民企连续8周未发行国内债券,
总偿还量为1.95亿元,同比减少97.1%(前值-42.9%),环比减少87.0%,净融资额为8.51亿元。
投资建议
本周央行公布4月金融数据,4月居民贷款较去年同期少增7453亿元,主要是受房贷大幅下降
拖累;住房贷款同比少增4022亿元,反映地产销售、居民房贷需求低迷,前期信贷支持尚未落
位。地方层面,东莞、南京放宽多孩家庭购房,无锡惠山区发放购房消费券,常州限售期从4
年调整至2年,扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政,各地供需端政策持续调整。
同时,本周央行下调首套房贷利率下限20BP,释放了支持刚需首套购房的积极信号,降低购房
者臵业成本的同时,有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策,体现金融层面的支持正在
持续加码。随着后续政策进一步加速落地,兑现beta行情的同时,市场信心及行业供需两端修
复可期。我们建议关注四条主线:1)全国化布局的央国企龙头房企,在上个阶段已获估值提
振,但仍将享受beta行情带来的上涨空间:保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润
臵地;2)区域型央国企龙头和优质民企,但现金流和财报质量较好:建发国际、越秀地产、
美的臵业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、
金科股份、碧桂园;4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓
释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新
城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。