【行业研究报告】-REITS专题研究：经营权类REITs年报和一季报的经营表现如何？

浙商沪杭甬REIT：经营稳健带来可供分配金额超预期，需关注长三角
疫情影响。2021年收入完成预测值的100.6%，但较2019年的两年收
入复合增速为5.1%，低于募集说明书预测的2022-2025年日平均通行
费收益增速7.2%-9.6%，主要源自12月杭州疫情对交通量的影响。
2021年报告期内，项目EBITDA、经营活动现金流、可供分配金额较预
测值完成率分别为97%、101%、106%，稳健的经营奠定了可供分配
金额目标实现的基础。2022年一季度，收入受长三角疫情影响，3月收
费道口通车数量同比下降14.58%，需关注局部疫情影响项目全年可供
费道口通车数量同比下降14.58%，需关注局部疫情影响项目全年可供
分配现金目标实现的风险。
平安广州广河REIT：疫情和限电影响收入，成本管控使EBITDA和可
供分配金额基本符合预期。2021年报告期内，营收较预测值完成率仅
90%，主要受粤闽多地疫情和限电限产致车流量不及预期的影响，但通
过公路养护成本等的节约，实现EBITDA较预测值完成率达96%，体
现管理人较好的成本管控。在此基础上，经营活动现金流、可供分配金
额较预测值完成率分别达到101%、100.4%，符合预期。2022年一季
度收入受珠三角疫情影响同比下降。
▍生态环保类REITs：经营情况均较好，现金流表现不一。
富国首创水务REIT：2021年收入较预测值完成率较高，2022年望迎
来调价窗口期。项目主要业务为污水处理。2021年报告期内，项目营
收和EBITDA较预测值完成率分别为107%、101%，主要源自污水处
理量同比提升21.3%，且全年维度看，污水处理单价亦同比提升。但由
于应收和应付项目的变动、未来合理相关支出预留等营运活动现金支出
较多，造成可供分配金额仅为预测值的85%。2022年，项目经营有望
延续稳健性，源自主要业务受疫情直接影响较小，且根据满三年可一调
价的调价周期，部分水厂有望迎来调价窗口期，若落地有望带来收入超
预期。
中航首钢绿能REIT：全年看经营情况较好，政府补助等现金增补使可
供分配现金超预期。项目主要业务为垃圾焚烧发电业务。2021年全年
营收较预测值完成率为108%，报告期内营收较预测值完成率为
101%，表现较好，源自疫情受控后，北京市垃圾产生量和项目垃圾处
理量均同比提升。2021年报告期内EBITDA较预测值完成率仅51%，
主要源自四季度项目检修和计提全年超额收入对应的成本和激励费用等
带来的季度内EBITDA偏低，全年看，EBITDA表现稳健。可供分配金
额较预测值完成率达到151%，其中存在政府补助和募集资金增补的贡
REITS研究行业
评级强于大市（维持）