【行业研究报告】房地产-东北地产周报：央行下调五年期LPR，杭州限购政策迎来宽松

东北地产周报：央行下调五年期LPR，杭州限购政策迎来宽松报告摘要：市场表现：上周申万房地产板块收于3275.07点，累计上涨0.57%，同期上证综指累计上涨2.02%，深证成指累计上涨2.64%，沪深300累计上涨2.23%；横向对比，板块表现位于下游。公司动态：金科股份的股东“金科控股”由于其信用担保账户被强制平仓导致被动减持，减持数量为4524.47万股，占公司总股本的0.85%。行业新闻：央行再次下调贷款市场报价利率，杭州楼市新政落户即可买二手房。土地市场：5月13日-5月19日，全国百城合计成交土地建面2270万方，环比-1.0%，同比+1.8%；楼面价1130元/平，环比-3.6%，同比-70.8%；溢价率为2.3%，环比上周收窄0.1%，同比收窄21.1%。2.3%，环比上周收窄0.1%，同比收窄21.1%。成交市场：5月13日-5月19日，新房成交面积222万方，环比+2.6%，同比-45.3%，年初至今累计成交面积4240万方，同比-42.1%，其中一线城市上周成交面积33万方，环比-27.0%，同比-55.9%。推盘去化：5月13日-5月19日，15城商品房推盘面积为112万方，环比-13.8%，同比-46.1%；去化周期为28.4月，相比上周+0.6；批售比（移动平均3月）为3.28，相比上周+0.03，相比去年+2.43。重点事件点评：统计局发布2022年4月房地产数据，4月全国商品房销售金额、销售面积单月同比增速分别为-46.6%、-39.0%，降幅环比分别扩大20.4pct、21.3pct，疫情冲击下购房者观望情绪较重，销售表现延续低迷；4月土地购置面积单月同比增速-57.3%，降幅环比扩大16.3pct，成交价款同比增速-28.3%，降幅环比扩大27.6pct，伴随今年一批次集中供地进入收官阶段，土地表现重回低位。4月房企投资单月增速-10.1%，增速自上月转负后进一步下降7.7pct，新开工力度不足，施工增速下行，叠加土地投资大幅下滑，预计上半年投资仍将承压。4月70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-0.1%，环比-0.3%，同比数据受三线城市房价下滑影响，自2015年12月以来首次进入负区间。央行公布4月新增人民币贷款6454亿，单月同比-56.1%，其中居民户中长期新增贷款再次转负，为-314亿，单月同比-106.4%。受奥密克戎疫情影响，4月房地产市场购房需求持续低迷，5-6月观察成交市场的边际改善至关重要。投资建议：本周，央行下调5年期LPR15BP至4.45%，创下LPR改革以来最大下调幅度，房地产宽信用政策延续。我们认为，本次结构性降息主要由于近期公布的4月房地产市场数据下滑、房价指数同比转负、金融数据下滑等原因所致。因城施策方面，杭州明确落户即可购买二手住房，对落户符合条件的三孩家庭，增加1套限购名额，且可参照“无房家庭”优先摇号；海口、连云港、常州等地也陆续发布四限宽松政策。房企融资方面，市场首单民营房企龙湖供应链ABS信用保护凭证业务落地，后续碧桂园和美的置业拟发行的公司债也将启动信用保护工具，民营房企融资环境将进一步改善。我们认为，政策放松如期加码，行业beta向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、滨江集团；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2021A2022E2023E2021A2022E2023E-30%-20%-10%0%10%20%2020/122021/32021/62021/9房地产沪深300