【行业研究报告】房地产-房地产行业第22周周报:5月百强房企销售环比回升,本周一线城市新房二手房同比降幅收窄

类型: 行业周报

机构: 中银证券

发表时间: 2022-06-06 00:00:00

更新时间: 2022-06-07 13:14:21

新房库存量相比上周有所上升,去化周期相比上周有所上升。15个城市新房库存套
数为107.7万套,环比上升2.2%,去化周期为20.9个月,环比上升0.7个月;8个大
中城市新房库存套数58.0万套,环比上升2.0%,同比上升12.7%,去化周期为15.7
个月,环比上升0.5个月;一线城市新房库存量27.9万套,环比上升0.3%,去化周期
18.4个月,环比上升0.4个月,二线城市新房库存量20.5万套,环比上升0.2%,去化
周期为16.2个月,环比上升0.5个月,三线城市新房库存套数为9.6万套,环比上升
11.6%,去化周期10.5个月,环比上升0.8个月。
整体土地市场较上周相比量跌价升,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数
量为265宗,环比下降28.2%,同比下降59.3%;成交土地规划建筑面积为1553万平
方米,环比下降35.9%,同比下降64.5%;成交土地总价为404亿元,环比提升123.2%,
同比下降69.5%;成交土地楼面均价为2599元/平方米,环比上升248.4%,同比下降
14.0%;百城成交土地溢价率为3.15%,环比上升40.0%,同比下降78.7%。
房企国内债券发行规模环比、同比均有所上升。房地产行业国内债券总发行量为
185.61亿元,同比增长22.0%(前值-11.3%),环比增长74.3%;总偿还量为95.47亿元,
同比减少34.9%(前值:3.9%),环比增长40.1%;净融资额为90.14亿元。其中国企国内
债券总发行量为172.43亿元,同比增长142.5%(前值:44.6%),环比增长37.9%;总偿
还量为46.65亿元,同比增长16.1%(前值:40.6%),环比减少54.1%;净融资额为125.78
亿元。民企国内债券总发行量为13.13亿元,同比减少62.2%,环比增长31.8%;总偿还
量为48.82亿元,同比减少43.6%(前值-31.8%),净融资额为-35.64亿元。本周万科企业
和佳源创盛分别发行10、3.2亿元公司债,为唯二发行国内债券的民营房企。
投资建议
销售环比改善,头部房企与高能级城市5月销售的同比降幅也有所收窄。5月百强房
企全口径销售单月同比降幅进一步扩大至60.2%(前值:-58.9%),环比转增至3.1%;
其中CR5、CR10和CR20梯队房企单月同比降幅均有所收窄。从我们跟踪的高频数据
也可以看到,5月43个城市新房成交面积为1435.7万平,环比上升11.2%,环比转增,
同比下降48.7%,同比降幅也收窄了6.8个百分点。分城市能级来看,一二线城市新
房成交回暖迹象初显,三线城市持续承压,符合我们此前的预判。一、二、三线城
市同比增速分别为-49%、-41%和-48%,一、二线城市降幅分别收窄13和11个百分点,
三线城市降幅持续扩大8个百分点。
我们认为随着疫情防控态势好转,地方宽松政策正在逐步向市场传导,建议持续关
注地产板块机会。我们建议关注四条主线:1)全国化布局的央国企龙头房企,在上
个阶段已获估值提振,但仍将享受beta行情带来的上涨空间:保利发展、金地集团、
招商蛇口、龙湖集团、华润臵地;2)区域型央国企龙头和优质民企,但现金流和财
报质量较好:建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以
关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、碧桂园;4)当前收入确定较强、集
中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:
碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。