【行业研究报告】建材-建筑材料行业深度研究：对比美国，我国的存量房时代能否开启？

建筑材料建筑材料2022年06月08日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者鲍荣富baorongfu@tfzq.com王涛wangtaoa@tfzq.com王雯wangwena@tfzq.com朱晓辰zhuxiaochen@tfzq.com资料来源：聚源数据相关报告1《建筑材料-行业研究周报:玻纤周跟踪：本周价格稳定，巨石新点火15万吨短切纱》2022-06-052《建筑材料-行业研究周报:5月地产销售降幅收窄，不止是因为基数》2022-06-053《建筑材料-行业研究周报:复工复产加速，继续推荐消费建材品种》2022-05-29行业走势图对比美国，我国的存量房时代能否开启？对比美国，我国存量房改造需求有望逐步提升，但短期或无法代替新建我们认为随着城镇化速度边际下降，我国房地产新建市场后续增长放缓或进入负增长时代是较大概率事件，因此存量房改造支出对地产链下游的建筑建材需求稳定性具有重要意义。本文通过中美对比研究，得出以下初步结论：1）美国存量房改造支出高峰时已经超过新建支出，虽然其仍具备与新房类似的周期性，但波动性明显较小，上行期明显更长；2）房屋特征、家庭收入和人口结构是开启存量房市场的重要三要素，对比美国存量房支出占比关键时点的数据，我国部分具备了存量房改造支出加速上行的条件；3）当前时点若我国新建市场出现大幅下行，存量房市场或仍不足以对冲下行压力。美国市场：存量房支出具备成长性，占比在1973年后持续提升美国住宅建造支出包括新建和改造两部分，其中改造部分的占比由1920s的不足10%上升至2011年高峰的52%，总产值达到1514亿美元（2020年已经达到了2909亿美元）。1970s开始，改造支出占住宅建造支出的比例进入趋势性上升阶段，1973-2020年不变价复合增长超3%，同期新建累积下降7%。在1999-2020年新建支出下降阶段，改造支出基本对冲了新建支出的减量。改造支出的波动性特点表现为：1）与新建相比，改造支出表现出更长的上行期，上行期最短6年，最长15年，下行期主要以1-2年小周期为主，最长为次贷危机时期的5年，下行幅度远小于新建；2）1980年后改造与新建的周期关联性增强，但改造仍然体现出更强的韧性。主导因素：房屋特征+家庭收入+人口年龄结构+政策上述4个因素构成了美国住宅改造市场向上的动力：1）1973年美国房龄中位数达到22年，进入改造更换周期，房价持续上行也对改造具备促进作用；2）中高收入人群比例持续上行，以6万美元家庭收入（2011年美元购买力）计算，1968年该比例家庭占比首超30%，家庭比例上行周期伴随了改造支出的景气阶段，按5%的改造比例看，2011单户家庭改造支出平均2.3万美元，占到6万美元的30.8%；3）1970s后，中年人群比例由下降转为扩大，也对改造占比提升提供支撑，中年人和添丁家庭的改造需求明显更加旺盛。4）政府针对性的财政补贴、低息贷款、抵税政策促进了市场发展，1974年的重磅政策于新建下行周期中开启了改造支出的上行周期。对比中国：市场上限高，后期改造市场有望逐步放量美国的住房改造从口径上可类比我国的老旧小区改造+居民自主内装改造，其中内外占比在6:4左右。我国2019年内装中改造型需求占比35%左右，在同口径下我们预计终极条件下有望实现远高于50%的占比。我们测算我国当前的城镇住宅房龄在16-17年，中等收入家庭的比例也超过了美国1970s初的水平（但中等收入水平明显低于美国，大的改造对中国居民仍然负担不小），35-64岁人口占比于2009年达到峰值45.49%，当前仍处于高位，但后续有一定下行压力。另一方面，每年新建面积占存量的比重逐步下降，也为存量改造对冲新建下行压力逐步创造条件。综合而言，我们认为虽然改造市场短期仍无法替代新建市场，但前景可期，综合农村、县城等需求改善，消费建材中长期仍拥有稳定的行业需求前景。风险提示：美国经验不适用于中国；中国存量房数据存在偏差；政府推动的改造部分并不遵循文中规律。-28%-23%-18%-13%-8%-3%2%2021-062021-102022-022022-06