【行业研究报告】房地产-房地产行业周报:住房贷款持续承压,改善市场率先启动

类型: 行业周报

机构: 国金证券

发表时间: 2022-06-12 00:00:00

更新时间: 2022-06-14 08:14:18

本周地产板块弱于大市,物业表现较亮眼。本周申万A股房地产板块涨跌幅
为+0.2%,在各板块中位列第20;WIND港股房地产板块涨跌幅为0%,在
各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%,恒生中
国企业指数涨跌幅为+2.6%,沪深300指数涨跌幅为+2.2%;物业指数对恒
国企业指数涨跌幅为+2.6%,沪深300指数涨跌幅为+2.2%;物业指数对恒
生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.5%。
本周土地成交量降低,土拍热度低温。本周全国300城宅地成交建面264万
㎡,单周环比-74%,单周同比-86%,平均溢价率7%(仅上海部分地块集
中土拍)。2022年初至今,全国300城累计宅地成交建面17134万㎡,累计
同比-58%;年初至今,华润臵地、建发房产、中海地产、绿城中国、保利发
展的权益拿地金额位居行业前五。
本周一手房销售环比小幅下滑、同比下降。本周40个城市商品房成交合计
407万平米,周环比-7%,周同比-46%,其中:一线城市周环比+4%,周同
比-45%;二线城市周环比-11%,周同比-43%;三四线城市周环比+7%,周
同比-59%。
本周二手房销售环比上升、同比降幅收窄。本周17个城市二手房成交合计
147万平米,周环比+25%,周同比-25%,其中:一线城市环比+21%,周
同比-40%;二线城市周环比+26%,周同比-18%;三四线城市周环比
+26%,周同比-50%。
居民中长期贷款新增额延续低迷。2022年5月,全国新增人民币贷款1.89
万亿元,同比多增3920亿元,而居民中长期贷款新增1047亿元,同比少
增3379亿元,2022年以来,居民中长期贷款新增额单月同比均为负,主要
由于居民购房意愿不高,住房贷款新增额较低。2022年3月以来,全国和
地方在房地产供给端、需求端、信贷端均出台了不同程度的宽松政策,政策
落地后市场销售需要一定恢复时间,对标2014-16年的宽松调控周期,我们
预计8月份全国商品房销售额单月同比或将转正,居民中长期贷款走势或与
房地产市场销售一致。
上海商品房销量回升,改善市场率先启动。自6月上海疫情解封以来,新建
商品房成交面积逐周递增,2022年第24周(6月4日-6月10日),成交面
积达31.4万方,环比+64.8%,同比-52.4%(同比降幅收窄),绝对值正逐
步接近上海疫情爆发前3月份的周度销售水平,从项目表现来看,高端改善
楼盘销售恢复更为迅速。在郑州,5月开盘去化率达到65%(4月仅
26%),主要由于主城改善区域改善项目,首开去化率约99%带动整体开盘
去化率上升。改善市场已经率先启动,我们认为本轮市场的企稳回暖或将主
要由改善需求带动。
投资建议
我们认为在宽松政策持续落地的促进下,市场基本面好的高能级城市和改善
性需求有望引领市场逐步企稳回暖。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点
城市、主打改善产品的房企,如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板
块,预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复,推荐碧桂园服务和
旭辉永升服务。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;疫情影响市场恢复;多家房企出现债务违约