【行业研究报告】房地产-房地产开发22年首批集中供地统计:成交量随供应量下滑,整体成交热度平平

类型: 行业专题

机构: 国盛证券

发表时间: 2022-06-15 00:00:00

更新时间: 2022-06-16 08:17:52

供应量缩减,供地质量提升。截止目前已经完成2022年首批集中供地的20座
供应量缩减,供地质量提升。截止目前已经完成2022年首批集中供地的20座
城市共推出涉宅地块448宗,较2021年第三批次减少22.9%;总规划建面
4461万方,较2021年第三批减少32.2%。一是因为房企拿地热情较低,为了
防止大量流拍所以减少了土地供应;二是因为青岛、厦门、成都、济南、苏
州、重庆和武汉等城市将集中土拍次数由3次增加到4次导致单次规模减少。
首批推出楼面均价12228元/平,较2021年第三批提高24.5%,主要因为多
城调整供应结构,增加了核心位置的供应。其中,杭州、上海和成都首批供应
规模最大,长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小。
成交量随供应量同步下滑,上海和杭州成交规模领跑。受到供应量减少的影
响,土地成交量较去年任一批次均有所下滑。2022年首批集中供地20城共成
交涉宅地块377宗,较去年第三批减少24%;总成交金额4841亿元,较去年
第三批减少14.4%;总成交规划建面3663万方,较去年第三批减少32.8%。
成交金额最多的是上海、杭州和北京,分别成交879、827和480亿元,分别
达到去年全年成交金额的47.2%、37.9%和25.3%,上海成交金额已经接近去
年的一半。首批成交金额最少的是天津、青岛和长春,分别成交38、29和3
亿元,分别达到去年全年的4.2%、6%和0.6%。
成交热度较低,流拍率和溢价率均小幅提升,城市热度分化明显。20城22年
首批集中供地整体流拍撤牌率为15.8%,较去年第三批小幅提升1.2pct。其中
最高的是天津,高达82.8%,其次是长春、济南、福州和南京,在30%以
上;7座城市无宅地流拍,分别是宁波、深圳、无锡、长沙、重庆、苏州和上
海。成交溢价率为4.7%,较2021年第三批上涨2.1pct。其中深圳和合肥溢价
率较高,在10%以上,济南、天津、无锡、长春溢价率较低,未超过1%。20
城底价成交地块占比59.9%,较去年第三批降低15.9pct;限价成交宗数占比
23.9%,较去年第三批提升了11pct。主要由于此次各地推出地块较优,多地
政府土拍规则进行了进一步优化,所以土拍情况有所好转。
国企仍然为拿地主体,地方城投表现强势。20城中民企拿地宗数占比
28.6%,较2021年第三批减少0.9pct;城投拿地占比35.5%,较2021年第三
批增加2.2pct;其余国企拿地占比35.9%,较2021年第三批减少1.3pct。其
中长春、合肥、青岛、杭州活跃度较高,拿地占比在40%以上;成都、福州、
广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投托底拿地现象明显,拿地占比50%及以
上;北京、厦门、深圳、济南的地块国企获取较多,占比50%及以上。
300城宅地供应缩减近半,成交规模缩减六成。1-5月300城宅地供应建面
20098万方,同比降低48.1%,较前值降低2.7pct,其中一线城市土地供应降
幅小于二线小于三线。累计成交建面为13117万方,同比降低59.3%,较前值
降低2.6pct;累计宅地出让金为7589亿元,同比降低61.4%,较前值降低
5.9pct。整体热度平平,宅地成交溢价率下降流拍率上升,5月成交溢价率
2.5%,环比下降3.1pct;流拍率19.3%,环比提升3.5pct。
期,是beta级别的行情,我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞
争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方
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风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反
应,疫情反复影响超预期。
行业走势
作者
研究助理肖依依