【行业研究报告】太古地产-商业地产又迎来充满挑战的一年

太古地产于1972年在香港成立，总部位于香港，专注于香港及中国内地综合用途物业的营运商，其已完成的投资物业组合达2,230万平方呎。太古地产计用途物业的营运商，其已完成的投资物业组合达2,230万平方呎。太古地产计划未来十年投入资金达1千亿港元以推动未来增长，务求实现中个位数的股息增长。尽管集团在2021年公布了稳健的财务业绩，但2022年上半年香港和中国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。我们预计2022年整体出租率21.0港元。冀千亿投资的大部分项目可于5年内推出。香港和中国的投资组合是集团的双重增长引擎。太古地产计划在内地投资逾500亿港元，重点是在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目。三分之一的资金用于扩建和优化太古坊及太古广场。对于东南亚市场，集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷。2021年业绩稳健。虽然基本溢利同比减少，主要由于出售非核心物业的溢利减少，但太古地产的经常性基本溢利增加1%至71.52亿港元，反映中国内地强劲的零售表现了及减少酒店业务的亏损。每股股息为0.95港元，同比上升4%，超出市场普遍预期。本年经营环境仍然充满挑战。22年上半年，香港和中国的疫情控制措施为业务复苏带来困扰。我们认为22年写字楼的续租率将继续为负数。集团向因疫情而被迫关闭的零售租户提供租金减免，这对集团的利润有所影响。人民币贬值及加息风险。未来逾千亿的投资将在美国加息环境下将增加贷款成本。预计2022人民币年走弱及未来更多收入来自中国内地投资组合，汇率变动将影响集团转换为港元货币的利润。港元，相当于0.4倍FY22预测市净率。受租金减免、出租率下降影响，我21.0港元，隐含9.1%的上行空间。投资总结年结于12月202020212022E2023E2024E营收（百万港元）13,30815,89114,29114,89216,601变化（%）(6.4)19.4(10.1)4.211.5净利润（百万港元）4,0967,1215,9339,20510,609变化（%）(69.5)73.9(16.7)55.115.3核心每股盈利（港元）2.1672.1671.6311.2061.3701.497变化（%）(47.5)(24.7)(26.1)13.69.3核心市盈率（倍）8.811.715.813.912.7市净率（倍）0.40.40.40.40.4企业价值/息税折摊前利润（倍）7.88.011.08.77.9每股股息（港元）0.9100.9510.9651.0271.048股息收益率（%）4.85.05.15.45.5目前股价目标股价HK$19.08HK$21.0香港股市/香港房地产