【行业研究报告】房地产-地产行业专题报告:三问房地产市场销售复苏情况

类型: 行业专题

机构: 国金证券

发表时间: 2022-06-19 00:00:00

更新时间: 2022-06-20 23:12:37

基本结论
系列政策落地后,市场销售是否有复苏迹象?
近期房地产市场已有企稳迹象,2022年5月全国商品房销售金额单月环比
+29.7%,同比-37.7%(降幅较4月收窄8.9pct);高频数据显示2022年第
25周(6月11日-6月17日)40城新房和17城二手房均出现单周同比为正
的情况。城市间和城市内均有分化,高能级城市恢复速度较快,上海疫情解
的情况。城市间和城市内均有分化,高能级城市恢复速度较快,上海疫情解
封后成交量实现V型反弹,而三四线城市成交量持续在低位徘徊;相同城市
内改善产品的复苏率先启动,上海多个核心区高端改善盘开盘去化达
100%,而外围刚需项目去化率不足5成。房企到位资金和销售回款也有所
改善,为下半年新开工和推货量的增加提供支持,保障市场复苏的延续性。
不同房企下半年销售复苏表现差异?
我们通过拆分房企可售存货和新推货量的去化,测算房企季度和年度销售规
模范围,预计百强房企整体销售金额在三季度单季能回正,而全年同比-
21%。从不同房企看,再2H21和1H22积极拿地的房企新推货能力强且项
目质量相对较高,其销售复苏力度更大。我们选取10家在近一年内拿地较
为积极的典型房企分别进行全年销售预测,9家能在三季度实现单季同比转
正,从全年来看,虽然市场预计在下半年有复苏,但全年各房企销售规模仍
然多同比为负,其中建发同比+1.2%和滨江同比-1.2%,销售规模可以维持
和2021年相当水平,而头部的央企国企降幅普遍在8%-16%之间,预计略
高于行业平均水平。
本轮市场复苏力度如何,调控后期是否会再收紧?
下半年市场销售有所复苏,但全年销售规模预计仍同比为负,2022年全年
商品房销售面积约15.9亿方,同比下降约11.3%,叠加整体房价水平处于
近三年低位水平,我们预判下半年市场复苏为弱复苏。在经济稳增长背景
下,房地产行业弱复苏并不能促使调控政策转向,地方政府对土地财政的依
赖程度较高,预计未来一段时间内调控基调仍以宽松为主。在市场逐步复
苏、政策持续宽松的环境下,房地产板块有望迎来一轮新的行情。
投资建议
目前房地产市场销售已有企稳复苏迹象,预计北京、上海等一线城市的反弹
将向二线城市传导,带动房地产市场下半年逐步走向复苏。首推销售投资逆
势增长、业绩确定性较强,且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的
房企,如绿城中国、建发国际、滨江集团等或将获得超额收益。稳健选择推
荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企,如保利发展、招商蛇口,龙
头房企享受行业逐步复苏的贝塔收益。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约