【行业研究报告】房地产-房地产行业研究周报:销售延续复苏

类型: 行业周报

机构: 天风证券

发表时间: 2022-06-19 00:00:00

更新时间: 2022-06-20 23:26:20

房地产房地产2022年06月19日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者韩笑hanxiaob@tfzq.com胡孝宇huxiaoyu@tfzq.com资料来源:贝格数据相关报告1《房地产-行业研究周报:公募REITs再提速,保障性租赁住房破冰》2022-05-292《房地产-行业深度研究:租赁重生》2022-05-283《房地产-行业研究周报:时间比空间更重要》2022-05-22行业走势图销售延续复苏行业追踪(2022.6.11-2022.6.17)5月单月销售环比转正本周统计局公布了1-5月的房地产数据。5月单月销售环比转正,三季度销售增速有望进一步改善。1-5月销售金额同比-31.5%,增速较1-4月下降2.0pct,其中住宅销售金额同比-34.46%;5月单月销售金额环比+29.7%,同比-37.7%,降幅较4月收窄8.9pct。1-5月销售面积同比-23.6%,增速较1-4月下降2.7pct,其中住宅销售面积同比-28.13%。5月单月销售面积环比+25.8%,同比-31.8%,降幅较4月收窄7.2pct。5月单月销售均价为9615元/平,环比+3.1%,同比-8.7%,降幅较4月收窄3.8pct。我们预计,下半年低基数效应之下,随着需求侧预期惯性修复,三季度销售增速有望进一步脉冲改善。5月开发投资环比提升,或将继续承压。1-5月房地产开发投资累计完成额同比-4.0%,较1-4月下降1.3pct。5月单月同比-7.8%,降幅较4月缩窄2.3pct,环比增速由负转正+14.0%,较4月改善28.1pct。供需政策推动下投资端和销售端均出现单月环比指标回暖,但投资增速表现弱于销售。到位资金同比增速走低。1-5月全国房地产开发企业到位资金同比-25.8%,增速较1-4月下降2.2pct。5月单月到位资金环比+14.6%,同比-33.4%,降幅较4月收窄2.2pct。其中:1)销售回款:1-5月定金及预收款同比-39.7%,5月单月同比-48.7%,环比+21.9%,环比增速弱于商品房销售金额。1-5月个人按揭贷款同比-27.0%,5月单月同比-34.4%,环比+4.76%。2)外部融资:1-5月国内贷款同比-26.0%,5月单月同比-34.0%,环比-7.9%;1-5月自筹资金同比-7.2%,5月单月同比-13.2%,环比+23.6%。6月新房及二手房成交显著回暖新房市场本周成交606万平,月度同比-21.77%,相较上月改善21.71pct;累计库存15507万平,一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交171万平,月度同比-10.59%,相较上月改善17.63pct。土地市场本周成交建面1874万平,滚动12周同比-32.98%;成交总额486亿元,滚动12周同比-52.07%;全国平均溢价率+5.77%,滚动12周同比-16.59pct。本周申万房地产指数-0.31%,较上周提升0.47pct,涨幅排名23/31,跑输沪深300指数1.96pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数-3.86%,较上周提升3.84pct,涨幅排序8/11,跑输恒生指数0.51pct;克而瑞内房股领先指数为-3.64%,较上周提升1.32pct。交易复苏,迎接分化5月政策成效初显,基本面迎来弱复苏,销售、投资等核心指标单月环比转正,有望推动板块估值进一步修复。如若压制需求的系统性因素可继续缓解,我们认为需求复苏将率先由国央企和头部公司吸收,行业或将从信用分化加速演变至销售分化,形成“弱复苏、强分化”格局,而优质房企也将进一步受益于本轮非对称性复苏。投资建议:未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐:1)优质龙头:中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注:首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期-28%-23%-18%-13%