【行业研究报告】房地产-房地产开发REITs专题研究系列一：春江水暖，提速正当时

年我国GDP增长率为6.1%/2.3%/8.1%，2022年GDP预计增长
5.5%左右，正处于增长速度换挡、结构调整阵痛、疫情反复影响叠加
阶段。ii）城镇化率处于较高水平，此时房地产行业成长性转弱，各
阶段。ii）城镇化率处于较高水平，此时房地产行业成长性转弱，各
类不动产步入存量改革期，REITs通过促使资产流动性及运营提升带
来整体估值提升。2019年我国城镇化率首次突破60%关口，美国/英
国/日本/新加坡在各自REITs
推出年份城镇化率分别高达
70.0%/80.5%/78.6%/100.0%。iii）人口结构变化叠加租房意愿提升，
传统“重购轻租”市场格局迎来改变。REITs作为解决住房租赁融资
来源的重要方式，将有效促进形成租赁项目的投融管退良性循环。

多重投资优势加持，底层资产类别有望扩容
REITs拥有流动性高、风险分散、收益率高、波动小等优势。1
）低
门槛。我国首批REITs门槛大致在100~1000元之间，低门槛带来
了投资方的大众化的优势。2）投资种类丰富。根据收益属性，REITs
分为抵押型、权益型、混合型。可满足不同投资者的风险回报需求。
3）回报率较高，且收益更稳定。据统计美国近10年REITs平均回
报率在10~13%
，普遍高于股市回报率，回报标准差也低于美国股市。
保障性租赁住房设施将成为第五类公募REIT底层资产。2022年5
点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通
知》。政策端催化下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房及中金
厦门安居保障性租赁住房相继获得深交所、上交所受理，成为首批上
报的两单保障性租赁住房REITs
。保障性租赁住房具备潜在建设规模
大、长期收益稳定波动小及政策后续可能存在土地出让金减免的可能
性，建议关注底层资产位于一线及核心都市圈内二线城市的REITs产
品。
首批公募REITs底层资产：仓储物流及产业园区
仓储物流：经过2019~2021供给大跃进，目前处于行业供给大于需
求阶段，预计接下来随着电商持续发展，仓储空置率下行是大趋势。
具体细分如下：①高标仓占比低，需求缺口仍处高位；②冷链市场规
模仍具备成长性，从人均与美日相比仍处于低位；③行业呈现“一超
多强”格局，2020年CR10达73%，其中普洛斯市占率接近30%，
但是2~4位的万玮、宝湾和宇培仅占8%/7%/6%。物流仓储作为
-38%
-26%
-14%
-3%
9%
21%
6/219/2112/213/226/22
房地产开发沪深300