【行业研究报告】房地产-2022年1-6月房企销售融资数据点评：房企销售环比回暖，下半年需关注供给分化

销售金额TOP40房企中，民企平均环比增速94.6%，国企79.48%，民企平均同比增速-3
4.71%，国企平均同比增速5.35%；受到部分民企强势回暖，民企整体环比增速超过国企，
但同比来看国企平均当月降幅较民企降幅明显收窄。弱复苏下，供给端差异带动销售分
化明显。6月百强房企销售具体来看具有以下特点：1）国企平均单月同比增速-5%，保
利发展、华润置地、华发股份、越秀地产等房企同比转正；2）民企平均单月同比34.7%，
除个别房企同比转正外，较多房企同比跌幅仍在20%左右，而出险房企同比跌幅仍保持
在50%以上，例如融创中国同比跌幅82.37%、世茂集团69.3%、中梁控股63.54%。国企
和民企之间产生了较大分化，我们认为分化产生的主要原因来自于：1）供给端分化：
去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，而经营稳健、资金压
力较小的国企则保持拿地拓展。2）弱复苏下加剧供给端分化作用：当前行业处在销售
边际改善的弱复苏阶段，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，去年以来能持续在
土地市场补货的国企央企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值
储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化占据市场份额，提高市场
占有率，而去年以来拿地较少的民企，当前市场弱复苏过程中，货值储备不足或质量、
热度不高，较难在弱复苏阶段实现销售的快速提振。
融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长。整体来看，民企由于资金链紧张、现
金流循环受阻等原因，拿地能力及拿地意愿快速下降，去年二三轮及今年第一轮集中供
地中均以国央企及地方城投为主，民企拿地较少。在当前民企持续暴雷，融资环境逐步
恶化的情况下，民企减少拿地支出已成必然选择，这会导致后续在市场逐步恢复的情况
下，民企产能暂时丧失或永久丧失，民企缩表已是大势所趋，叠加市场对民企信心仍在
下降，后续民企销售同比跌幅仍会持续扩大，而国/央企销售同比跌幅逐渐收窄。房企
境外债发行环比微增，境内债发行微降，整体发行情况较上月变化不大。2022年6月房
企境内外融资548亿元，同比下降57.7%，环比下降2.5%，同比降幅扩大，环比与上月
持平。其中境内债发行444.5亿元，同比下降27.5%，境外债发行103.6亿元，同比下
公司债和短融、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限延长，平均利率上升，6
月境内债平均期限5.12年，环比上升1.06年，平均利率3.4%，环比上升24bp。境外
债平均期限2.07年，环比上升0.13年，平均利率8%，环比上升21bp。境内债方面本
月主要受到中票发行增加，整体平均期限上升明显，境外债方面主要受到新湖中宝和中
南建设两笔票面利率11%和12%影响整体平均利率上升，万科香港成功发行5.1亿元中
期票据，票面利率3.55%，为本月房企发行境外债中票面利率最低。6月有13家上市房
企评级被下调，5笔境外债发生实质违约，违约本金合计7.24亿美元，3笔境内债未按
时兑付本金，3笔触发交叉违约，合计本金21.67亿元，整体违约情况较上月有好转。
成交持续边际回暖，下半年关注供给分化。近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖，
6月30大中城商品房成交面积环比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8pct，
包括广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已经回正，一方面这些城市在6月份存在
集中网签的影响，导致数据上的波动较大，另一方面部分保障性住房和安置房的成交也
带动了成交数据的转暖，剔除这两部分的影响，市场销售真实回暖的情况仍处于边际改
善的状况，难言全面复苏，居民对于房地产市场预期依然偏弱，整体市场仍未有明显起
色，销售回暖情况仍待继续观察。板块方面，我们认为当前行业基本面的底部或已过去，
目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，下半年供
给压力将成为民企的核心问题，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏
的阶段，加速去化，占据市场份额，提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企
央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可
能性，建议重点关注南山控股和华发股份。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。
市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。