【行业研究报告】房地产-房地产行业2022中期投资策略:走在温和复苏之路,拥抱稳健绿档房企

类型: 行业深度研究

机构: 东北证券

发表时间: 2022-07-28 00:00:00

更新时间: 2022-08-01 14:15:32

房地产行业2022中期投资策略:走在温和复苏之路,拥抱稳健绿档房企报告摘要:政策:上半年宽松不断加码,下半年二线和强三线城市有进一步宽松可能。今年3月经济下行压力再度抬升,随后4-5月降准降息,政治局会议定调支持房地产刚需和改需。对楼市影响较大的四限宽松政策数量,呈现1-5月逐月递增态势,而6月四限宽松政策则减少。需求有相对支撑的一二线热门城市和政策宽松尺度已经较大的三四线预计下半年宽松空间有限,部分成交偏弱的二线和强三线城市预计在三季度仍会进一步释放宽松信号。销售:上半年销售先抑后扬,预估全年商品房销售增速-12.3%。上半年商品房销售金额6.61万亿,同比-28.9%,百强房企累计销售金额2.43万亿,同比-50.8%,降幅比上月收窄2.4%。5-6月销售端环比显著改善,其中有疫情好转后需求补偿释放、房企供应增加并加大营销的因素,也有3月份以来不断加码的宽松政策向市场传导的因素。上半年房企销售端分化明显,国资房企好于混合宽松政策向市场传导的因素。上半年房企销售端分化明显,国资房企好于混合制,大幅好于民营房企。基于对季节性规律、月度环比规律,我们预估今年全年商品房销售额为15.95万亿,同比增速为-12.3%。土地:上半年土地成交低迷,央国企表现突出。上半年土地出让金额9503.85亿元,同比下降59.47%,成交溢价率在4%左右徘徊,6月土拍市场有所回暖,但热度仍然不高。从22城集中供地来看,大部分城市放松了本轮土拍规则,让利房企明显。今年首轮集中供地最终成交397宗,同比下降55%,环比下降31%;出让金额4969亿元,同比下降54%,环比下降16%,各城市底价成交频现,从拿地企业性质来看,大型央国企表现突出,城投托底意图明显。二批次9个城市完成集中供地,供应、成交、溢价率环比仍有所下滑。融资:上半年央国企融资发力,7-8月偿债压力较大。上半年房地产开发企业到位资金累计为7.68万亿,同比下降25.3%。上半年房企发债总额为4130.96亿元,同比下降46.4%。从3月开始,房企债券融资出现改善,民企融资的改善相对滞后。上半年,央国企融资力度超过去年同期,行业融资前十的房企,除了混合制房企万科之外,其他均为大型央企或地方国企。下半年房企偿债压力仍然较大,高峰在7月、8月,仍需关注房企债务违约对购房者信心产生冲击。投资:土地端和施工端压制投资,预计全年开发投资完成额同比-6.2%。上半年新开工面积6.64亿平,同比-34.4%,截止6月在施工面积84.88亿平,同比-2.8%。上半年房地产开发投资完成额6.83万亿,同比-5.4%。展望下半年,新开工面积继续承压,预计下半年施工面积同比负增保持在-3.3%到-4.2%,造成施工端承压,同时受债务到期影响,房企拿地积极性仍然不足,开发投资完成额累计同比易下难上,预计全年开发投资完成额同比-6.2%。投资建议:过去政策宽松周期,从宽松拐点到收紧拐点之间存在显著的超额收益。本轮行情目前处于政策宽松叠加销售改善的阶段,行业beta向上趋势不变。2022年上半年GDP初步核算同比增长2.5%,降幅较一季度收窄2.3pct,上半年房地产开发完成额同比-5.4%,降幅较上月进一步走阔1.6pct,在下半年稳增长、稳地产预期下,房地产政策宽松环境预计全年持续,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部央国企优势显现,未来随着优质民营房企融资、销售、拿地逐步回归常态,配置可适度下沉至腰部弹性标的。A股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科A;H股建议关注中国海外发展、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。风险提示:热点城市房价过快反弹造成政策两难;国内新冠疫情反复。重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2021A2022E2023E2021A2022E2023E-30%-20%-10%0%10%20%2020/122021/32021/62021/9房地产沪深300发布时间:2022-07-28