【行业研究报告】-从历次“断供风波”看当前地产困局

➢断供潮在我国并非首次发生，2008年深圳断供潮、2014年江浙断供潮的
经验值得参考。（1）2008年金融危机席卷全球，深圳房价出现了断崖式
下跌，引发了一波深圳“断供风波”。断供的诱因主要可以分为两种，一
是炒房人持房过多，或者发生经济困难，无力还贷，无奈之下选择放弃手
中房产；二是房价下跌严重，致使部分购房者被拖入“负资产”的泥潭，主
动断供收益大于断供成本。2008年9月后，救市措施频繁出台，房价再
次暴涨，楼市关键词从“断供”变为“抄底”。（2）2013年温州“弃房断供”
案例频现。“弃房断供”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因是温州经济不
振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款。另
外，2014年六月末，浙江杭州、江苏无锡等地也陆续出现断供事件。2014
年“稳增长”压力加大，政府重启全国性宽松。
➢本轮断供与前两轮的不同点与相同点。
不同点：烂尾维权。烂尾楼业主将“断供”作为维权工具，主要诉求在于
不同点：烂尾维权。烂尾楼业主将“断供”作为维权工具，主要诉求在于
项目的复工和交付。事件的根源在于房企挪用预售资金用于“高周转”，
导致流动性风险放大；如今地产进入下行期，房企现金流问题加速暴露。
相同点：房价下滑与收入增长乏力。（1）二三线城市房价持续下跌使得居
民信心受损。（2）回顾历史，2008年、2014年的断供事件的背后，都出
现了经济景气度下行，居民收入下滑的情况。2022年上半年，疫情对实
体经济造成了巨大冲击，微观主体经营困难，资金链断裂；居民收入缩水，
甚至失业，购房者难以偿还银行月供，因而被迫选择断供。
➢本轮地产“难抬头”主因在于行业陷入负反馈。我们可以使用收入增速与
房贷利率的差来衡量居民的购买力。历史上居民收入增速与房贷利率之差
与商品房销售有较强的一致性。而2021年四季度至2022年一季度，两
者之差持续为负。居民购房能力的下降对地产复苏形成了压制。地产行业
陷入了“需求收缩-房企资金链压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。
➢短期重点在于保交楼；中期要稳收入、促需求。短期的重点在于解决烂尾
楼、停工楼盘问题，保障购房者的合法权益。下半年全国层面可能会成立
房地产基金推动风险化解。值得注意的是，7月以来地产销售迅速走弱，
一方面烂尾断供风波发酵，居民对于房地产市场，尤其是对于期房的信心
可能会被再次击碎；但更重要的是居民收入增长乏力和房价下跌的问题
尚未好转。我们提醒，即便烂尾楼问题得到解决，未来地产断供问题仍然
不可忽视。前两轮断供现象的化解均是通过超常规刺激实现的，如果下半
年再次出现集体性断供，对宏观经济和金融体系的冲击值得警惕。
➢风险因素：新冠病毒变异导致疫苗失效；国内政策超预期等。