【行业研究报告】房地产-房地产行业跟踪周报：多地强化预售资金监管，7月新房成交降幅收窄

投资要点
◼本周（2022.7.30-2022.8.5，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅-4.50%，
同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.32%，-0.54%，超额收益
分别为-4.18%、-3.96%。
◼房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周60城新房成交面积383.7
万平，环比-9.6%，同比-28.1%；2022年7月1日-7月31日累计成交
1749.8万平，同比-37.7%。2022年累计成交11913.4万平，同比-42.7%。
20城二手房成交面积150.4万平，环比-9.12%，同比+15.2%；2022年7
月1日-7月31日累计成交680.1万平，同比-4.1%。2022年累计成交
3599.91万平，同比-34.0%。16城新房累计库存10189.1万平，环比-0.3%，
3599.91万平，同比-34.0%。16城新房累计库存10189.1万平，环比-0.3%，
同比+9.2%。16城新房去化周期为12.0个月，环比变动-0.2个月，同比
变动+3.7个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.1个月、
12.3个月、26.5个月，环比分别变动-0.3个月、-0.1个月、-0.5个月。
（2）土地市场：2022年8月1日-2022年8月7日，百城供应土地数
量环比-41.4%，同比-1.8%；供应土地建筑面积环比-43.1%，同比-12.4%。
百城土地成交建筑面积环比-48.8%，同比-46.3%；成交楼面价环比
-35.5%、同比-8.0%；土地溢价率环比+1.7pct，同比-2.7pct。
◼重点政策：北京试点“全龄友好社区”项目，3个试点项目将支持中心
城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且
名下无住房、无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付
比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率。
此外，购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、
二套房首付比例60%执行。政策同时明确，老年人子女可作为共同借款
人申请贷款。北京住建委表示将在总结试点经验基础上，进一步扩大全
龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求
的支持措施；多地出台新规强化预售资金监管，长沙市住建局要求购房
人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房
款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项
目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”。
◼周观点：中国华融官宣纾困阳光城母公司，多地出台新规强化预售资金
监管，贝壳统计的7月全国首套房贷平均利率4.35%，二套为5.07%，
分别较上月下降7个、2个基点，平均放款周期25天，较上月缩短4
天。中央政治局会议强调“稳定房地产市场”、“因城施策用足用好政策
工具箱”、“保交楼、稳民生”，8月各地有望加速出台放松政策。随着
居民购房信心逐渐回复，未来2-3个月销售或将是V型回暖。中长期看，
随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集
聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地
集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行
业：我爱我家。
◼风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预
期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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