【行业研究报告】龙湖集团-重大事项点评：商票逾期子虚乌有，稳健经营更进一步

上海票据交易所澄清公司不存在商票逾期。公司在民企中最能坚守财经纪律，
资产主要分布在一二线城市，销售回款波动小，中短期债务负担轻，投资性物
业储备多，完全有别于一些高杠杆的民营企业。我们对公司信用充满信心，并
认为公司有机会利用市况调整增加土地储备，优化货值结构。
▍上海票据交易所近日发布公告称，经该所核实，龙湖集团无商票违约和拒付记
录，网传公司存在大量商票逾期不属实。上海票据交易所是全国统一的票据交
易平台，致力于维护票据市场平稳有序运行，并对谣言扰乱市场秩序公开给予
谴责。
▍市场经济之下企业的信用，并不主要取决于股东身份，而是公司本身。2021年
▍市场经济之下企业的信用，并不主要取决于股东身份，而是公司本身。2021年
四季度以来，国企和民企的债券收益率出现了比较明显的分化。公司的债券收
益率尽管在民企中仍然明显领先，但也有了一些上升。我们认为，一家企业的
信用，主要决定因素还是公司是否严守财务纪律，资产价值是否安全稳健，经
营性现金流流入是否正常可期，债务期限结构是否经得起市场短期波动影响，
也取决于其所耕耘的行业中长期有没有可持续运营的环境。央企的杠杆率受到
十分严格的约束，部分地方则有针对性托底支持困难国企的信用，一些民营企
业确实在发展过程中滥用杠杆，负担沉重。公司在民企中最能坚守财经纪律，
资产主要分布在一二线城市，销售回款波动小，中短期债务负担轻，投资性物
业储备多，完全有别于一些高杠杆的民营企业。7月公司成功发行17亿元的公
司债券，发行票面利率4.10%。我们对公司的信用充满信心。
▍7月销售季节性下降，单月同比持续好转。2022年7月，公司实现权益销售额
118.5亿元，权益销售面积78.0万平米，分别环比6月下降26%和23%。1-7
月公司实现权益销售额683.6亿元，权益销售面积418.9万平米。由于历史统
计口径的不同，我们测算公司前7月全口径销售额同比下降约35%，7月单月
销售额同比下降4%。我们预计，随着未来销售推货的增长，公司销售还将继续
增长。1-7月公司在长三角地区销售占比达36.3%，较2021年全年销售占比提
升8.1个百分点。其中7月单月公司在苏州实现单项目签约销售金额排名第一，
在南京、绍兴、湖州均实现单项目签约销售金额排名第二。
▍逢低拿地，优化货值结构。公司1-7月共计获取土地20宗，权益对价168亿元，
权益建面164万平米，权益拿地金额占权益销售的比例为24.6%，在谨慎中又
保持新货不断。1-7月一线及新一线城市权益拿地金额占比达88%，排名前3
位的城市分别为杭州（33%）、南京（13%）和合肥（12%）。据我们测算，
除去收并购项目（收并购项目因所处阶段不同无法合理预估建安成本），公司
1-7月新增土储静态毛利率达25.6%。
▍风险因素：销售去化速度下降的风险；购物中心租金表现受局部疫情反复影响
的风险。
▍盈利预测、估值与评级：和我们上次报告相比，房地产市场的环境也发生了天
翻地覆的变化。长期而言好企业的竞争对手更少了，销售毛利率更高了，发展
持续性更强了。中短期而言信用、交付、投资等问题尚未充分解决，市场将继
续在不确定性中前进，要求企业具备经营的高度确定性。参考行业高信用企业
7-12倍的估值水平，以及公司当前所处的历史估值位置（公司当前PE和PB
水平均处于过去十年的最低值附近），我们给予公司2022年7倍的PE，即30
龙湖集团
00960.HK
当前价20.90港元