【行业研究报告】房地产-地产天天见（第19期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？

作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30％，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金
组建，各主体的出资比例由各方协商确定。2）此外，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项
目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中前者子公司自有资
金出资原则上不高于40％，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。3）子基金将对
项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过
纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1~2个净资产较高的存量项目，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬
动效应，逐步化解潜在风险。4）对于子基金的申报，由房地产头部企业共同筛选区内符合盘活条件的存量项
目，按照“一项目一子基金”的方式,对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。
为什么房地产纾困基金由郑州首先落地实施呢？我们认为主要有以下三点原因：1）郑州是本轮停贷事件风波
的中心。根据中指院，截至7月19日，全国已有的公开集体“断供”313个项目中，郑州占据41席（占比13%），
2019-2022年上半年郑州“断供”楼盘商品房成交套数2.78万套，成交面积293万平，成交金额388亿元，按50%
按揭比例，约194亿规模；平均单项目2019年后销售约1390套，单盘销售近14.65万平，约19.4亿元。郑州“断
供”项目销售面积占整个城市销售面积的比例为8.3%。此外，郑州停工问题也较为突出。截至21年末，重点24
城已停工、延期交付的问题项目总建面2468万平，占其2021年商品住宅成交总面积比重达10%。其中郑州问
题项目总建面超200万平、总套数超2万套，占当年成交套数的比重28%，显著高于其他城市。2）郑州房地产
市场持续低迷，仍面临房价下行与去库存压力。根据中指院，2022年上半年郑州新房房价1.22万元/平，同比
下降9.8%；新房销售面积同比大幅下降39.9%；从库存与去化来看，截至2022年7月末，郑州库存面积1282
万平，同比增长24%，去化周期高达23.1个月，同比增长92%。3）郑州具备基金实施的条件，早在2018年就
开始了产业发展基金设立工作。2018年2月，郑州政府拟成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，郑
州国家中心城市产业发展基金股份有限公司于2019年9月20日正式成立，大股东为郑州市中融创产业投资有
限公司，目前持股比例65%，实控人为郑州市财政局。2022年8月5日，由郑州国家中心城市产业发展基金作
为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团已经就北龙湖金融
岛写字楼项目达成合作，未来拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区，助力郑州市引
入智慧产业，推动产业升级。
我们认为房地产纾困基金的推出有以下五个方面的利好：1）政策资金可以通过纾困基金的方式进入部分烂尾
项目，化解当前房地产项目停工、停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，推进“保交付”工作。
2）一定程度上有利于信心的修复，保障市场平稳运行，避免市场出现进一步剧烈下滑的风险。3）有助于行业
出清。此外，由于报备项目要经过严格的第三方尽职调查，预计参与门槛相对不低，相对优质的可盘活项目是
地方政府支持的首选，房企和项目都将出现明显分化，头部企业或率先获得政府支持。4）开发商并非拿到直
接融资，专款专用，杜绝了房企资金腾挪可能产生的风险。5）郑州纾困基金模式的创立对其他城市的房企纾
困工作将起到一定的导向和借鉴价值。此类基金具有较好的杠杆撬动效应，百亿级的资金规模能够发挥很好的
社会资本参与房企纾困效应，以较少的原始资金，推动项目运转。若问题项目的资金缺口为10亿元，最后此
类问题楼盘资金“分摊”到母基金约为1.2亿（原则上纾困专项基金出资比例不高于30％，其中自有资金出资原
则上不高于40％）。不过，各方社会资本对市场的信心没有完全恢复，目前也多处于观望状态，房地产纾困
基金具体的落地执行情况还有待进一步观察和验证。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8月12日）申万房地产板块上涨0.84%，相对沪深300收益率为0.90%；恒生地产板块
下跌0.08%，相对恒生指数收益率为-0.54%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.86%、
0.54%、0.71%。板块今日上涨，我们认为与近期多地接力出台需求端政策、房企纾困政策有关，尤其是过去一
周一线城市接连松动：1）北京三项目试点放松老年家庭贷款条件；2）上海二手房贷款“三价就低”政策出现松
动；3）广州入户门槛下降，或有更多人获得购房资格。旅游概念股三湘印象涨停，今日旅游概念上涨0.78%。
从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为1.29%，排名前三是阳光城、招商蛇口、金科股份，涨幅分
别为3.64%、2.72%、2.03%。主流内房股今日涨跌幅均值为0.96%，排名前三是旭辉控股集团、中国金茂、碧桂
园，涨幅分别为4.26%、2.45%、2.10%，其中中国金茂旗下物管公司金茂服务今日披露业绩增长预告，预计上
半年归母净利润同比增长超90%，金茂服务今日也上涨2.84%。