【行业研究报告】房地产-地产杂谈系列之四十：结算业绩承压，央国企优势扩大

平安观点：
收入利润下滑，毛利率持续探底。2022H143家A+H上市房企整体营收
同比下降13.3%，归母净利润同比下降67.5%。43家房企中14家出现亏
损，较2021年增加8家。除工程进度放缓导致结算收入减少外，毛利率
损，较2021年增加8家。除工程进度放缓导致结算收入减少外，毛利率
下行亦为利润下滑重要原因。2022H143家房企整体毛利率18.1%，同比
下降3.5个百分点。尽管2021H2以来拿地毛利率逐步企稳，但结算端难
以迅速体现，短期结算毛利率或仍处探底阶段。精细化发展趋势下费用管
控重要性提升，2022H143家房企销管费用率6.1%，维持较低水平。短
期资金制约下竣工交付压力仍存，中期销售下台阶亦可能对结算规模形成
冲击。分子板块看，央国企营收同比微增1.8%，归母净利润同比下降
23.6%，毛利率降幅可控（同比降2.1pct）、销管费用率小幅改善（同比降
0.4pct），整体业绩表现相对较好。
销售延续低迷，拿地态度审慎。2022H143家上市房企销售额同比下降
45.4%。后续随着政策持续发力，楼市有望逐步修复，但过程或相对波折。
2022H143家房企拿地销售面积比38%，仍处土储净消耗状态；拿地销售
金额比（25%），高于2021年全年（20%），主要因布局聚焦重点城市下
土地成本上升。由于购房者较高信任度，2022H1央国企销售表现相对较
好，销售额同比下降35.4%，降幅小于民企（-53.6%）。同时得益于资金
优势，央国企土储获取亦更加积极，2022H1拿地销售面积比、拿地销售
金额比39%、27%，均高于民企（28%、17%）。
现金流承受压力，资源向央国企集中。2022H1末43家上市房企整体在
手现金1.6万亿，较2021年末（1.8万亿）下降13.4%，处近三年低位，
现金流面临考验。其中民企现金流压力相对更大，2022H1末在手现金降
幅（-21.3%）远高于央国企（-7.8%），现金短债比降至82%，带动“三
条红线”落入橙档。对比而言，央国企“三条红线”维持绿档，融资优势
相对明显。根据中指不完全统计，2022H1央国企境内外发债规模占总规
模比例分别达到89%、64%，融资成本普遍下行。
ROE趋势预判：由杠杆驱动、周转驱动向利润驱动转变。2022H143家
上市房企整体ROE1.1%，延续下降趋势，其中净利率大幅下降为拖累
ROE主要原因。从央国企及民企对比来看，上半年央国企整体ROE2.4%，
远高于民企的-0.7%，主要得益于相对较好的净利率表现。上半年央国企
及民企周转率均小幅放缓，但民企放缓更快，同比下降2.3个百分点（央
国企降0.1个百分点）。上半年民企杠杆率仍明显高于央国企，但2020年
以来已明显降低。中长期来看，过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企
ROE驱动将主要回归净利率提升，将更加考验房企运营、管控能力。
证