【行业研究报告】大悦城-收入保持正增长，归母净利占比下滑

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容大悦城（000031.SZ）收入保持正增长，归母净利占比下滑核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001021-60893314wangjing20@guosen.com.cn基础数据合理估值收盘价3.57元总市值/流通市值15301/14291百万元52周最高价/最低价5.40/3.19元近3个月日均成交额53.48百万元市场走势相关研究报告《大悦城（000031.SZ）-业绩扭亏为盈，积极布局整装待发》——2022-04-13收入保持正增长：2022H1，公司实现营业收入150亿元，同比增长5%。其中同比下降19%，占比为13%。截至2022H1末，公司合同负债为373亿元，奠定未来收入基础。公司预计2022年租金减免安排会影响收入9.7-13.5亿元。归母净利占比下滑拖累业绩：2022H1公司实现净利润10.6亿元，同比下降9%，但归母净利润仅0.86亿元，同比下降86%，主要因为本期结算项目权益占比较低，导致归母净利润占比仅为8%，较上年同期下降了45个百分点，较2021全年下降了6个百分点；公司归母净资产占比维持在36%的较低水平，难以消除后续结转利润中归母占比提升的隐忧。所以，虽然2022H1毛利率和净利率分别为34%和7%，较2021全年分别提升了6.5和5.3个百分点；但归母净利率为0.6%，仅较2021全年提升了0.3个百分点。销售表现优于行业，投资强度有所下降：2022H1销售金额为285亿元，同比下降21%，降幅低于行业整体水平；销售面积为106万㎡，同比下降35%。2022H1新增土储计容建面41万㎡，新增土储对销售面积的覆盖率为39%；拿地金额77亿元，以全口径销售金额计算的拿地强度为27%。截至2022H1末，公司土储可售货值约2165亿元，足够满足未来2-3年的开发需要。商业地产稳步发展：2022H1公司新获取2个轻资产商业项目，并实现武汉大悦城开业。截至2022H1末，公司已开业27家购物中心（包括轻资产和非标准化产品），商业总建面300万㎡，其中包括16个大悦城，商业总建面239万㎡，平均出租率90.5%；此外公司在建筹备（含轻资产）项目共20个，商业总建面约184万㎡。财务稳健，融资成本下降：截至2022H1末，公司维持黄档，净负债率93%，现金短债比1.4，剔除预收的资产负债率71%，离迈入绿档仅一步之遥。2022H1公司新增借款平均成本4.84%；截至2021年末，公司平均融资成本为4.87%，较上年末下降0.04个百分点。投资建议：公司收入保持正增长，归母净利占比下滑。预计公司2022/2023年归母净利分别为9.5/11.5亿元，对应最新股本的EPS分别为0.22/0.27风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业拓展、收入不及预期，计提资产减值准备超预期，或市场环境改善不及预期。盈利预测和财务指标202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)38,44542,61444,97448,11847,009(+/-%)13.8%10.8%5.5%7.0%-2.3%净利润(百万元)-38710894911541238(+/-%)-116.3%-127.8%782.5%21.7%7.2%每股收益（元）-0.090.030.220.270.29EBITMargin16.7%16.6%15.0%16.4%17.6%