【行业研究报告】华润万象生活-2022年中期业绩点评：疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长

2022年9月7日
公司研究
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疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长
——华润万象生活（1209.HK）2022年中期业绩点评
（
事件：华润万象生活2022年中期营收同比+32%，归母净利润同比+28%
2022年8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩公告，上半年实现收入
52.78亿元，同比增长31.5%，毛利16.72亿元，同比增长29.4%，毛利率为
31.7%，较去年同期小幅下降0.5pct，归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%，
宣派中期股息每股人民币0.127元（折合港币0.145元）。
点评：物管+商管韧性较强，社区增值增速较快，整体毛利率维持高位
1)购物中心保开业、拓增量，商管业务持续扩张。上半年面对宏观经济和疫情的
不利影响，公司积极应对，通过与母公司资源协同，借助高品质服务带来的外拓
优势，业务版图持续扩张，稳固商管龙头地位，期内与母公司新签约8个商业运
营项目，拓展7个优质第三方购物中心项目，新开业6个高品质购物中心，包
括武汉万象城、海口万象城、福州万象城3个重奢购物中心。
截至2022年6月30日，公司在管购物中心74个，上半年实现零售额596.7亿
元，同比增长6.6%；公司商管业务总收入19.2亿元，同比+18.5%，其中购物
中心业务收入11.7亿元，同比+25.7%；写字楼业务收入7.5亿元，同比+8.9%。
看好后续在国家和各地提振消费的措施推动，以及疫情逐步恢复后，消费需求逐
渐释放，购物中心盈利能力提升，公司商管业务业绩保持稳定增长。
2)收并购与外拓发力，物管快速发展，社区增值延续高增长。公司上半年收购禹
洲物业、四川九洲物业和中南物业，同时市场外拓合约面积2220万平，规模快
速扩张。截至2022年6月30日物业管理（非商业）面积2.45亿平，较2021
年末增加9787万平，合约面积突破3.2亿平。上半年物业管理服务收入23.8
亿元，同比增长37.2%，社区增值延续高速增长趋势，期内实现收入5.6亿元，
同比增长77.7%。由于收并购项目业务合并，预计全年物管板块基础物管业务
和社区增值业务将有较快发展。
3)毛利率维持高位。2022H1公司整体毛利率31.7%，维持较高水平，通过成本
控制以及经营效率提升，物管板块毛利率较去年同期提升3.1pct至21%，商管
板块由于租金减免影响商业运营收入，毛利率较去年同期下降2.9pct至50.3%。
盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，规模扩
张较快，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，物管+商管发展模式
韧性较强，公司2022年上半年业绩符合我们预期（预计全年归母净利润同比
+33%），维持公司2022-2024年归母净利润预测23.0亿元/28.2亿元/33.7亿
风险提示：收并购项目整合可能不及预期，疫情反复对商管业务造成影响。
公司盈利预测与估值简表
指标202020212022E2023E2024E
营业收入（百万元）
6,7798,87513,33817,24921,407