【行业研究报告】中国金茂-2022年中报点评：毛利率如期回升，物业上市强化协同发展能力

事件：2022年8月30日公司发布2022年中报。22年H1，公司实现营收287.5
亿元，同比增长1%；实现归母净利润25.7亿元，同比减少40%。
点评：毛利率企稳回升，销售排名逆势提升，物业上市加强协同发展能力。
点评：毛利率企稳回升，销售排名逆势提升，物业上市加强协同发展能力。
1）毛利率如期回升，投资收益波动拖累盈利。22年H1，公司实现营收287.5
亿元，同比小幅增长1%，值得注意的是，其他收入同比增长32%至25.6亿元，
占营收比重较21年H1提高2.1pct至8.9%，主要系物业等收入提升，金茂服
务上市后进一步实现对首置物业100%股权的收购，未来有望持续提高营收贡
献。22年H1，公司综合毛利率企稳回升至21.7%，较21年H1提高1.4pct，
符合我们预测，全年毛利率预计同比小幅回升；归母净利润为25.7亿元，同比
减少40%，扣除投资物业与金融资产公允价值波动影响后，其余下滑原因主要
系21年H1收购中国宏泰等物业产生投资收益16.7亿元，基数较高；扣除投
资物业公平值变动后，归母净利润同比下降26%。
2）销售排名逆势提升，城市运营销售贡献大。22年H1，公司实现全口径销售
额699亿元，同比减少46%，其中城市运营项目贡献25%销售额，销售额排
名跃居克而瑞销售排行榜第11位，较21年H1提升4名；销售面积368万平
米，同比减少51%，销售均价为18974元/平米，同比提升9.7%。公司销售短
期承压，得益于高产品力及城市运营协同效应，盈利边际较高。
成都等核心城市获取5宗优质土地，整体拿地溢价率仅0.6%，未来去化及利润
有保障；同时，公司积极推进私有化收购中国宏泰的进程，完成后有望获取环
京区域大量城市运营项目与优质土储，奠定未来业绩增长基础。酒店经营板块，
公司发挥品牌及管理优势，坚持轻资产发展路线，截至22年H1期末，已签订
21个轻资产服务合同，优化开发资源配置，助力双轮战略更稳健落地。
4）财务稳健，低成本融资优势显著。截至22年H1期末，公司三道红线指标保
持绿档，净债务与调整后资本的比例为59%，财务状况稳健。22年H1，公司直
接融资渠道畅通，降低永续债规模，发行公司债共33亿元、CMBS共87.08亿元，
票面利率皆介于3.2%-3.5%，资金成本较低，信用优势显著。
盈利预测、估值与评级：公司坚持双轮两翼战略，背靠中化股东资源，拥有央
企高信用优势，城市运营逐步发挥协同作用，发展稳健。考虑公司销售与收入
结算增速放缓，我们下调公司22-24年核心EPS预测为0.53元（下调2.1%）
/0.57元（下调8.8%）/0.65元（下调8.4%）；当前股价对应22-24年PE(核
风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。
公司盈利预测与估值简表
指标
202020212022E2023E2024E
营收(百万元，人民币)60,05490,06097,146105,951115,260
收入增长率38.5%50.0%7.9%9.1%8.8%