【行业研究报告】房地产-房地产行业研究：居民信贷仍较低迷，政策频出稳定市场

本周地产物业板块大涨，强势反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为
+7.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.8%，在各
板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.1%，恒生中国
企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生
企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生
中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6.7%和+4.3%。
本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面406万㎡，单周
环比-58%，单周同比-81%，平均溢价率0.45%（无重点城市土拍）。2022
年初至今，全国300城累计宅地成交建面31339万㎡，累计同比-47%；年
初至今，华润臵地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地
金额位居行业前五。
疫情影响部分二线城市销售，本周新房成交同环比大幅下滑。本周（9月3
日-9月9日）35个城市商品房成交合计308万平米，周环比-34%，周同比-
40%。其中，一线城市周环比-11%，周同比+11%；二线城市周环比-45%，
周同比-53%；三四线城市周环比-7%，周同比-37%。
本周二手房市场转弱，同环比均下滑。本周（9月3日-9月9日），15个城
市二手房成交合计106万平米，周环比-23%，周同比-11%。其中，一线城
市周环比-11%，周同比-1%；二线城市周环比-28%，周同比-18%；三四线
城市周环比-7%，周同比+69%。
居民中长期贷款新增额仍相对低迷，但环比有所改善、同比降幅收窄。
2022年8月，全国新增人民币贷款1.25万亿元，同比多增390亿元。住户
贷款增加4580亿元，同比减少1175亿元，其中住户中长期贷款新增2658
亿元，同比少增1601亿元，环比+79%，同比-38%。2022年以来，居民购
房意愿不高，房地产市场持续低迷，每月居民中长期贷款新增额同比均为
负，8月在房地产销售额与7月相当的背景下，居民中长期贷款新增额环比
增加，同比降幅也有收窄，预计居民还贷量有所下降。
宽松政策“小步快跑”落地，维护房地产市场稳定。728政治局会议和8月
国常会对房地产调控的再次定调后，各地方政府一面加大调控宽松力度，一
面全力推进保交楼。一线城市和强二线城市的调控逐步放开，如9月10
日，杭州市临安区发布新政，从金融服务、购房补贴、阶段性公积金支持政
策等方面促进房地产市场平稳健康发展。而在9月6日，郑州市印发“大干
30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知，从压
实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任等方面来确
保在10月6日前实现所有停工问题楼盘项目的全面持续实质性复工。我们
预计政策持续宽松已是“明牌”，市场销售结构性复苏迹象逐步显现，在宽
松政策和优质房企销售的带动下，三四季度市场或呈弱复苏态势。
投资建议
我们认为未来调控将持续宽松，更有利于改善性需求的释放，市场整体呈弱
复苏态势。地产板块，首推布局重点城市核心板块，且主打改善产品的房
企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注有望享受销售
复苏的强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约