【行业研究报告】房地产-房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结：基本面持续承压，需求端放松仍有空间

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容超配房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结基本面持续承压，需求端放松仍有空间核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势相关研究报告《房地产行业双周报-销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均》——2022-09-22《统计局8月房地产数据点评-销售延续低迷，竣工单月修复》——2022-09-19《房地产行业2022年9月投资策略-销售复苏放缓，静待放松加码》——2022-08-29《房地产行业双周报-5年期LPR降低15bp，“保交楼”举措持续推出》——2022-08-22《LPR下调点评-“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待》——2022-08-22行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022年1-8月，300城住宅销售面积累计24771万㎡，同比-42%；8月单月，300城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819亿元，同比-48%；8月单月，百强房企全口径销售额6048亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降。2022年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块124家公司共取得营业总收入11013亿元，同比下降14.5%；共取得归母净利润270亿元，同比大幅下降62.4%。房企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅41家公司取得了业绩正增长，占比29%。板块：重回博弈，超额收益明显。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨4.6%，大幅跑赢沪深300指数9.4个百分点，在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为8.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高29.7%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低21.7%，估值有所修复。投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10月推荐万科A、贝壳-W。风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。