【行业研究报告】-宏观专题:还需要警惕哪些房地产风险?

类型: 中国宏观专题

机构: 德邦证券

发表时间: 2022-09-26 00:00:00

更新时间: 2022-09-27 13:11:42

投资要点:
核心观点:本次房地产市场下行近14个月,时长和下跌幅度均超前几轮。其中,
固然有政策相对谨慎、供给侧出现流动性危机的影响,但最大的问题还是需求侧,
长期供求关系变化与短期购房需求下行相叠加,成为房地产市场下行的主要原因。
站在房地产市场底部,当前我们可以观察到正在暴露的五类风险,根据承担主体不
同,可以分为:房企承担的库存风险、上下游行业承担的债务风险、金融机构承担
的债务风险、政府承担的财政风险、居民承担的“烂尾”风险。
(1)本次房地产市场下行的深度和时间长度都远超前几轮。从降幅来看,本轮与
2008年接近,销售面积单月最大降幅分别达39%、35.7%,而2012和2014年两
次下行区间的单月最大降幅均未超过20%。从持续时间来看,本次市场下行已经
次下行区间的单月最大降幅均未超过20%。从持续时间来看,本次市场下行已经
接近14个月,而2008、2012、2014年分别为10、8、13个月。
(2)供给侧的房企流动性危机制约需求复苏。房地产开发的外源性融资已持续下
降10个月,降幅逐渐扩大,这是前三轮周期中没有出现过的。流动性危机之下,
部分房企无力维持项目竣工,打击居民购房信心。期房需求受到冲击,会大幅拖累
商品房总量销售。期房销售每减少10%,商品房销售就会减少8.6%。
(3)从长期趋势来看,房地产市场已经从供不应求走到供求基本平衡阶段。用于
衡量住房充足程度的人均住房间数指标在2020年为1.06,大约在2015年后跨越
“1”的大关,实现基本充足。长期来看,随着人口和城镇化增速放缓,预计十四
五时期住房需求相比十三五时期减少12.5%。
(4)长期住房需求下降的同时,短期购房需求也在下降,居民部门“去杠杆”和
“预防性储蓄”现象显著,今年8月住户部门存贷款差额提高到39.46万亿,比
去年底大幅增加8.1万亿。
(5)房企库存风险:当前无论广义库销比还是狭义库销比,自2021年6月后都
开始上升,广义库销比已经超过2015年的历史最高水平,达到53.7个月。
(6)上下游关联行业风险:今年6月底,房地产行业的应付账款和票据合计约3.1
万亿。随着房地产市场下行,房企对上下游行业的商票违约日益增加,地产项目公
司贡献了8月份近七成的商票违约。