【行业研究报告】-复苏中的投资机会（二）：代建行业的逆周期机会

宏观专题
复苏中的投资机会（二）：代建行业
的逆周期机会
2022年09月29日
【策略观点】
◆城投“托底”楼市模式催生代建需求。2021年集中供地以来，拿地
格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台在流拍
率高的时期加大拿地，起到了“托底”土地市场的作用。但部分城
投平台项目开发能力、运营能力不及规模房企，拿地开工率总体偏
投平台项目开发能力、运营能力不及规模房企，拿地开工率总体偏
低，同时，地方政府债务监管趋严，城投平台融资端受限，对项目
尽快取得收益的诉求提高。在此背景下，由城投平台和国企作为委
托方，由民营房企作为代建方的模式，或为缓解当前土地资源错配
矛盾，从而减轻房地产投资下行压力的有效手段。
◆代建成为房地产业新赛道。代建具备“轻资产”特征，在房地产下
行周期优势明显，净利润率明显高于传统房企和物业公司。当前超
过40家规模房企入局代建行业，其中既包括万科、保利、中海、绿
城、金地等大型房企，也有中小型房企。
◆海外经验表明，专业化分工、平台化运作或为房地产业发展趋势。
其中，美国金融化特征明显，资本代建模式成熟；日本自建房需求
旺盛，私人代建业务高速发展；新加坡代建主要围绕新加坡政府
“居者有其屋”的保障房建设。考虑到我国土地资源错配、大量住
宅用地集中于政府部门的现状，新加坡基于政府采购的代建模式对
我国的借鉴意义较强。
◆我们预计“保交楼”要求和住房保障体系发展，代建行业有望迎来
爆发期，“十四五”期间代建业务存在千亿市场。我国代建面积近三
年平均增速17.2%，远高于整个房地产行业发展速度；代建渗透率远
低于欧美发达经济体，发展空间充足。短期在“保交楼”要求下，
规模房企收缩将推动商品房代建发展，同时，保障性租赁住房建设
提速，非商品房代建有望稳步扩张。
【风险提示】
◆美联储加息提速导致国内货币政策边际收紧