【行业研究报告】房地产-房地产深度报告:物管龙头系列报告一:万物云多元赛道并进,科技重塑空间效率

类型: 行业深度研究

机构: 华安证券

发表时间: 2022-09-29 00:00:00

更新时间: 2022-09-29 21:12:36

公司住管业务即社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关
资产服务及其他社区增值服务。2021年住管板块共计占比公司总收入
资产服务及其他社区增值服务。2021年住管板块共计占比公司总收入
55.5%,毛利率下降2.9pct至15.8%,是受到了业务占比86.3%的基
础物管服务业务的拖累。公司住管规模有望持续增长:i)内生稳增:
万科集团坚持深耕一二线城市战略,2021年一二线城市及香港占比达
93.1%,根据万科2021年中期业绩推介会介绍,万科2021年上半年
新增投资金额92%位于一二线城市,为公司输送规模可观。ii)外拓强
劲,营收占比从2019年84.6%减少至2021年80.8%,但仍保持高
占比,2019~2021年CAGR达43.7%。分业务看:1)基础物管服务:
2021营收达113.6亿(yoy+24.5%),毛利率11.1%(-3.9pct),随
着物业费定价策略改变及规模经济优势凸显,毛利率有望提升。2)社
区增值服务:居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务、
房屋再装修及美居服务,随着公司规模扩张和多经业务渗透率提升,
维持高质量增长,2021年营收12.56亿元(yoy+32.1%),毛利率
2019~2021年保持30%~33%。3)非业主增值服务:其他社区增值服
务包含主要包括车位销售服务,营收从2019年的6.9亿元降至2021
年的5.4亿元,保持相对稳定,这与公司的业务策略相一致。
⚫商业多维发展,把握城市服务蓝海赛道
2021年公司商企和城市空间综合服务市场收入达86.9亿元,
2019~2021年营收CAGA达42.3%。a)物业及设施管理服务:推行
-32%
-21%
-9%
2%
13%
24%
9/2112/213/226/229/22
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