【行业研究报告】-城投随笔系列:地产如此,城投如何?

类型: 主题策略

机构: 民生证券

发表时间: 2022-09-30 00:00:00

更新时间: 2022-09-30 22:11:43

城投随笔系列
地产如此,城投如何?
地产如此,城投如何?
2022年09月30日
➢关于“保交楼”,政策说了什么?
7月以来,国常会、政治局会议、银保监会关于“保交楼”均做出了相关表
态,主要体现在几个方面:第一,强调稳定房地产市场,促进房地产业良性循环
和健康发展;第二,压实地方政府责任,积极推进“保交楼、保民生、保稳定”
工作;第三,因城施策用足用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼
专项借款。
➢如何“保交楼”?
(1)地方“保交楼”政策聚焦于哪些方面?
从政策框架上来看,主要包括:1)成立工作专班、建立一对一挂联机制;
2)强调严格依法依规处置,提升对于违法违规行为、故意“躺平”行为的震慑
力;3)改革预售证申请、加快资金回笼等。
除了聚焦短期地产风险化解外,各地政府也开始从加强预售资金监管等方面
加强长效化政策机制的建设;作为“保交楼”压力相对较大的省份,河南郑州形
成了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种纾困化解模式和解决方
案,8月设立国内首个纾困楼市的地方基金。
(2)“保交楼”资金从哪里来?
资金来源是关键,从理论上看主要有四个大方向:企业自有资金、销售回款、
外部融资、政府纾困资金。但结合现实情况,依托政府获取资金支持成为主要的
方式,主要由地方政府进行规划部署;所涉主体一方面是国有企业,另一方面是
金融机构,其中或有地方政府牵头成立纾困基金的影子。
(3)“保交楼”有哪些模式?
当前河南郑州楼市纾困中采取的解决方案主要包括4+1种类型:针对地方
国企或城投平台参与地产收购的保障性租赁住房模式,兼并收购模式,破产重整
模式,棚户区、城中村改造项目的统贷统还模式和专项纾困基金。
我们梳理了郑州房地产专项纾困基金纾困“烂尾”项目,以及郑州两次启动
收购存量房源用于人才公寓等典型案例来具体理解上述解决方案。
此外,梧州城建“地王广场”项目破产重整、安溪兴泉铁路公司参与万城置
业公司破产重整、林垟房开参与“华城一品苑”预重整等其他地区处置问题楼盘
的案例也可提供一定参考。
➢地产如此,城投如何?
当前地产仍处于下行周期,受此影响,全国土拍市场仍较为寡淡。
从各省土地市场的情况来看,2022年上半年,土地市场热度不佳,各省土
地出让金均出现了不同程度的下滑,超半数省份土地出让金同比降幅超40%。宁
夏、天津、吉林等省份下滑幅度较大,超80%。
逻辑上来说,土地财政压力的加大一定程度上会加大城投偿债的压力,毕竟
“钱袋子”的充裕程度降低了,但2022年的特殊在于流动性宽裕下的资产荒推
动,信用走出了一波不小的牛市,城投融资整体还不错。
但当前的问题在于:起点较低的信用利差,缺乏票息的保护,与此同时按当
前宏观图景推演,明年财政压力不会小,土地市场景气度仍不高情况下城投会如
何,这是其一;当前保交楼,城投参与其中,承担的相关职能加大了未来的不确
定性,这是其二。多重因素叠加之下引致市场机构一致审慎的行为,毕竟要考虑
估值的或有波动。
但仅从基本面角度考虑,上述问题缓释的出口,要么在于债务显性化,但存
在硬性约束,要么在于回归银行体系,给与降成本、调期限更多的空间,后者或
更值得期待与关注。
➢风险提示:城投或地产政策出现超预期变化;宏观经济、地方政府债务压力、
区域及平台评价的主观性;对纾困模式理解存在偏差