【行业研究报告】南山控股-地产业务拓展优质地块,物流仓储开启REITs运作

类型: 季报点评

机构: 信达证券

发表时间: 2022-11-03 00:00:00

更新时间: 2022-11-03 18:12:13

结转影响营收同比下降,净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21
亿元,同比下降5.45%,归母净利润亏损2.71亿元,同比下降174.05%,
扣非后归母净利润亏损3.3亿元,同比下降330.25%,毛利率22.78%,较
去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影
响。净利润同比大幅下降主要由于:1)费用率上升:公司销售费用率、管
理费用率分别为4.12%和13.65%,同比上升0.55pct和2.00pct;2)公司
2022年制造业研发投入增加,研发费用上升77.4%,同时2021年同期赤
湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益,今年投资收益大幅下降
72.18%。
物流仓储业务:拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司
开展基础设施公募REITs运作的议案》,拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京
空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目,发行基础设施公募REITs。
目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元,按照资产基础评估法,公司
四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元,较账面
价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。通过实施基础
设施公募REITs项目,公司实现自持物业资产出表,经公司初步评估预计
可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看,
可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看,
2020年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0%和
286.5%,为公司当年带来12.48亿投资收益。除了出表带来的资产收益之
房地产业务:保持拿地节奏,积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径,公司
2022年前三季度累计实现销售金额64亿元,同比下降18.54%,降幅优于
大市,排名有所提升。同时,公司保持拿地节奏,前三季度公司在上海、成
都获三宗地块,总规划建筑面积9.62万平米,考虑2022年市场整体下行,
房企大多谨慎拿地,公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地
块城市能级较高,其中分别在6月和10月在上海获得两宗地块,考虑到后
续市场在筑底恢复的过程中,基本面较好的核心城市有望率先受益于政策
放松销售回暖,公司在核心城市获取的地块有望受益。
规模有望提升,在建物流仓储项目完工,运营面积增加,租金收入有望保
元。
风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度
超预期,公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期
重要财务指标2021A2022E2023E2024E2021A
营业总收入(百万元)11,23211,18014,43817,07620,277
增长率YoY%55.1%-0.5%29.1%18.3%18.7%
归属母公司净利润(百万元)1,2939761,0151,1021,263
增长率YoY%220.5%-24.5%4.0%8.6%14.6%
毛利率%28.4%21.0%22.8%23.6%23.2%
净资产收益率ROE%13.2%10.2%9.6%9.4%9.8%
EPS(摊薄)(元)0.480.360.370.410.47
市盈率P/E(倍)6.398.468.147.496.54
市净率P/B(倍)0.840.860.780.710.64