【行业研究报告】-物业管理行业研究周报:物企规模效应何在

类型: 行业周报

机构: 申港证券

发表时间: 2022-11-06 00:00:00

更新时间: 2022-11-07 18:14:30

盈利指标增速弱于规模扩张增速
规模扩张带来营收与利润持续增长,但盈利指标增速弱于规模扩张增速。大
部分上市物企的在管面积同比增速均高于其各项盈利指标同比增速。
规模较大的头部物企盈利能力并无显著优势。在管面积TOP10物企毛利率均
规模较大的头部物企盈利能力并无显著优势。在管面积TOP10物企毛利率均
值为22%,剔除华润万象生活及招商积余毛利率较高的非住业务影响后,其
毛利率均值为20.5%。其余物企毛利率均值为28.7%,剔除以商管业务为主
的物企影响后,其毛利率均值为28.5%。
第三方项目拉低毛利率水平,多元化业态影响毛利率水平。随着物企规模扩张,
毛利率承压明显,成为了扩张的隐忧,规模化效应未在此体现。
规模化效应体现于销售及行政费用的占比减少
虽然规模扩张并未带来毛利率的显著提升,但仍有利于减轻销售及行政费用负
担。对比上市物企2022H1在管面积及及销售、行政及一般费用占主营业务收
入比例,在管面积TOP10物企销售、行政及一般费用占比均值为8.3%,其余
物企销售、行政及一般费用占比均值为10.5%,整体均值为10.1%。
纵向对比,规模扩张下毛利率未有显著提升,销售及行政费用占比呈下降趋势。
我们根据在管面积规模选取8家物企,对其历史上毛利率以及销售、行政及一
般费用占比进行分析。从2016-2022H1毛利率趋势来看,头部物企毛利率并
未随着规模的扩大而有显著提升,而销售、行政及一般费用占比则大部分呈下
降趋势。
目前大部分物企将自身规模作为发展的侧重点,未来业务仍离不开规模积
累。我们认为,当前大部分物企还处于规模扩张的上升时期,在业态丰富及
区域探索的阶段下,新获项目仍处于整合阶段,新业务的开展并非一蹴而
就,规模扩张在短期对经营带来负面影响,但大量新型业务的开展仍然建立
在规模积累的基础上。
数据追踪(10月31日-11月4日):
资金及交易追踪:
沪(深)股通:A股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2022
港股通:港股中港股通持股共18家(剔除停牌物企),自2022年10月31日
至11月4日,增幅最大的是雅生活服务,本周增幅9.99%。降幅最大的是保
利物业,降3.15%。持股比例最高为保利物业,为64.31%。持股数量最多为
融创服务,为5.12亿股。
投资策略:我们认为目前行业已在底部,估值回落至合理范围内。物企寻求独立
扩张能力将持续加强,建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象