【行业研究报告】房地产-光大房地产公募REITs产品专题研究报告（4）：华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆

2022年11月8日
行业研究
行业研究
华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆
——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（4）
房地产（地产开发）
二十大再提“租购并举”，国内首单市场化机构运营的保障房REIT正式获批
2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人
的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产
长效机制的重要内容，二十大报告再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租
购并举的住房制度”，为房地产行业新模式指明方向。“十四五”期间预期全国
保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占
同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。
2022年7月11日，国内首单红土深圳保租房REIT审核通过；7月14日，中
金厦门保租房REIT获批；8月5日，华夏北京保租房REIT快速获批（受理至通
过仅7天）；11月1日，华润有巢REIT正式获批，为国内首单市场化机构运营
的保障房REIT产品，而华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企。
华润有巢REIT底层项目具备市场化活力及政府信用背书双重优势，为后续公募
REITs在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用
1.原始权益人方面，华润有巢REIT初始投资的基础设施项目包括位于上海的有
巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均为纳保项目。底层项目在政企合作下具备
市场化活力及政府信用背书双重优势，利于获取租客资源、降低营销成本。
2.运营方面，底层资产运营虽未满3年，但在疫情影响下仍维持稳定出租率及租
金水平。截至9月30日，两个底层资产出租率均约为94%；项目租金约为同地
段同品质市场租赁住房租金的78%和82%，对中等收入客群具有较大吸引力。
3.盈利方面，经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目现金流持续稳健，投
资回报良好，并具有持续经营能力。2021年初投入运营后，两家项目公司合计
取得的净利润由-59.20万元提升至396.74万元。
4.融资方面，有巢深圳以母公司华润置地为主体发行住房租赁专项债，融资成本
可控；有巢深圳有息负债均为银行借款，融资情况简单，后续加杠杆空间较大。
5.所在市场方面，上海产业集聚效应推动人口增长，整体租赁需求旺盛；“十四
五期间”项目所在的松江区产业人才加速聚集，或进一步拉升区域租赁住房需求。
在定价合理的情况下，华润有巢REIT底层资产能够为投资者提供良好的回报
截至22M6，华润有巢REIT底层资产组合估值合计11.1亿元，对应评估单价为
10410元/平和8080元/平。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算，预
计2022年7-12月及2023年度华润有巢REIT可供分配金额分别为25.3百万元
及48.4百万元；对应净现金流分派率可达4.29%（年化）及4.36%。
投资建议：我国保租房公募REITs再发力，利于引导市场由高周转快开发向存量
运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。在政策较大支持力度下，后
续REITs产品发行节奏或将加速；同时考虑到公募REITs在房企存量资产上有
较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产
长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作
用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议
关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、
中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析：产业政策及行业管理风险，土地使用政策风险，租赁住房税收优惠政
策风险，市场风险及处置风险等。
作者