【行业研究报告】绿城中国-1-10月销售降幅收窄，融资畅通且成本低

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融资成本创新低，拿地聚焦核心城市且盈利能力提高，管理层激励充足，我们预计下
半年将继续保持优于行业的销售去化表现。截至2022H1，公司权益已售未结转金额
1674亿元，我们认为2022、2023年将是公司确认结转收入的高峰期，利润有望保持
双位数增长。我们预计公司2022/2023年营业收入为1342/1589亿元，同比增长
评级，目标价为20.00港元，对应2022/2023年PE为8/6倍PE，截至11月7日收盘
价对应近12个月股息收益率为5.6%。
⚫1-10月累计合约销售金额跌幅收窄：2022年1-10月公司累计合约销售金额为2289亿
⚫1-10月累计合约销售金额跌幅收窄：2022年1-10月公司累计合约销售金额为2289亿
元，同比下降约21%，跌幅收窄，对应全年销售目标3100亿元的完成度为74%；其
中1-10月自投项目累计合约销售金额为1624亿元，同比下降约26%；10月单月自投
项目合约销售金额为201亿元，同比增长约2%，主要因10月杭州海棠三子及北京西
山云庐项目均去化较快。
⚫向管理要效益：在房地产行业下行背景下，房企普遍加强成本管控，通过精益化管理
节约成本，绿城中国降本增效成果显著。2022H1，公司管理费用率和销售费用率分别
为3.0%和1.8%，分别同比下降1.5和0.7个百分点。公司也提出“大成本、大招采、
全集团”的战略目标，旨在优化升级成本招采体系。从内部管理来看，公司9月将成
本招采系统独立成为职能中心，10月成立成本招采委员会统筹绿城中国整体的成本招
采体系建设，在保持产品品质优势的前提下，为消费者提供性价比最优的产品。
⚫聚焦核心城市，提升拿地权益比例和销售转化速度：2022H1，公司新增土储313万方，
对应货值731亿元，其中一二线新增货值占比90%，北京和杭州两座核心城市货值分
别占比24%和54%；新增项目权益比例提升至76%，有望强化长期归母利润；新拓销
售转化率同比提升23个百分点至60%。
⚫境内融资渠道畅通且融资成本低：10月27日，公司成功发行2022年境内第六期中期
票据，发行规模人民币15亿元，发行年限3年，发行利率4.80%。公司稳健经营受到
债券投资者认可，此次新发行境内第六期中期票据得到工商银行、邮储银行、中信银
行、浙商银行、杭州银行等多家金融机构的支持。2022年内截至10月，公司累计公
开市场发行债券200.2亿元，平均成本约3.43%，低成本融资优势突出。
风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人
民币贬值。