【行业研究报告】-多重政策催生房地产行业产业链行情发酵

房地产行业政策边际趋暖：近期，为化解民营企业、小微企业面临
的融资困难，央行会同有关部门，研究从债券、信贷、股权三个融
资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途
资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途
径，解决民营企业“缺水”难题。（1）银行间市场交易商协会与中
债信用增进投资股份公司发布信息，继续推进并扩大民营企业债券
融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业
发债融资，加大对民营房地产企业增信服务力度。（2）人民银行、
银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。鼓励商业
银行、开发性政策银行、信托机构、资产管理公司等金融机构增大
对房地产企业的信贷投放、债券融资支持、并购资金支持等。
房地产行业的困境与破局：截至2022年三季度，今年新房销售持
续低迷，商品房待售面积维持高位，民营房企拿地规模和新开工面
积均降幅较大，房地产业投资增速屡创新低。过去房地产是高杠杆、
高周转、快销售的发展模式，最重要的是以快销售为基础，二三线
及以下城市供给过大，需求自身下降，叠加疫情原因阻滞消费，房
地产快销模式受阻。进而，商品房的金融属性进一步弱化，预判房
地产行业未来很长一段时间很难恢复至过去的辉煌，但至少需要5
年时间缓释房地产的“灰犀牛”风险，也就是说未来很长一段时间
房地产行业仍存在交易性机会。同时，预计未来很长一段时间，政
策面仍将围绕“房地产供求平衡”以及“房地产企业流动性”等问
题展开。
地产债：政策面的“第二支箭”将对基本面较好、但受到市场悲观
情绪影响的民营企业的地产债价格形成支撑，从而修复市场信心，
助力民营房企融资改善及房地产行业和市场企稳，尤其是利好房地
产信用债。
房地产相关产业链：稳房地产的政策频出，叠加A股市场趋势性
行情，上周（11月11日当周），房地产行业及其相关行业领涨全行
业。其中，一级行业房地产指数上涨10.24%，建筑材料上涨5.19%，
轻工制造上涨3.95%，钢铁上涨3.77%，银行上涨3.63%，家用电器
上涨3.13%，建筑装饰上涨3.00%。后续，我们认为，房地产行业
及上下游产业链估值仍待修复，仍存交易性机会。
风险提示：地缘政治不确定因素风险，政策不及预期风险，市场情
绪脆弱风险。
杨超