【行业研究报告】房地产-房地产10月月报：施工持续低迷，销售降幅再次扩大

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DONGXINGSECURITIES
行业研究
房地产10月月报：施工持续低迷，
销售降幅再次扩大
2022年11月16日
看好/维持
房地产行业报告
销售：尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。
10月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，
前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联
合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）
十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、
市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召
开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。
开发投资：新开工持续低迷，竣工面积单月下滑幅度也有所扩大，投资降幅扩
大。10月单月新开工面积同比-35.08%，前值-44.35%；竣工面积同比-9.42%，
前值-5.99%；开发投资同比-16.00%，前值-12.12%。融资和销售的困难，极大
的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣
工情况有所好转，但随着交付难度较小的项目持续竣工，余下的项目可能由于
盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。我们认为，“救项目不救房企”
的思路已经难以对市场形成有效的托底，只有让房企自身恢复经营能力，才能
把“保交楼”的民生任务更好的进行下去。
到位资金：国内贷款和自筹资金降幅收窄，但销售不振导致定金及预收款和按
揭贷款降幅扩大。10月单月到位资金同比-26.00%，前值-21.27%；其中国内贷
款单月同比-18.35%，前值-25.43%，自筹资金单月同比-20.68%，前值-25.49%。
销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的
民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷
又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。
投资建议：我们认为随着“第二支箭”政策与“金融十六条”措施的发布，行业融
资持续紧缩的状况有望得到扭转。当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了
“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有
望得到修复。
我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利
发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的
拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升
市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持
续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性
与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区
域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行
业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持
下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧
桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望
获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不
及预期的风险。
未来3-6个月行业大事: