【行业研究报告】房地产-房地产行业研究：成都、西安放松限购，民企融资持续获支持

本周A股港股地产板块有所上涨、物业板块涨幅明显。本周申万A股房地产
板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅
为+4.9%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为
+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为
+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%
+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%
和+12.3%。
本周长沙最后一次集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地
成交建面1206万㎡，单周环比26%，单周同比-43%，平均溢价率4%（受
鄂尔多斯、眉山等地极端值拉高）。2022年初至今，全国300城累计宅地成
交建面45904万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保
利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同比持续下降，环比下降，新房市场较低迷。本周（11.12-
11.18）35个城市商品房成交合计330万平米，周环比-1%，周同比-43%。
其中，一线城市周环比+11%，周同比-29%；二线城市周环比-5%，周同比-
44%；三四线城市周环比+0%，周同比-66%。
本周二手房成交环比下降，同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个
城市二手房成交合计147万平米，周环比-34%，周同比+30%。其中，一线
城市周环比-30%，周同比-3%；二线城市周环比-35%，周同比+40%；三四
线城市周环比-17%，周同比+130%。
民营房企融资已有所改善，多家房企撤销境外评级。近期一系列政策支持
下，优质民营房企的融资行动快速推进，龙湖的200亿储架式中票在“第二
支箭”出台后2天就被交易商协会受理，此后一周时间内，新城、美的各
150亿储架式中票均获受理，3家共500亿规模已受理。在境内融资环境已
有所改善，以及境外评级机构持续下调房企信用评级或展望（可能触发债项
的提前偿还条款，短时间内加大偿债压力，甚至造成市场恐慌情绪）的背景
下，多家房企陆续撤销境外评级。根据克而瑞，2022年6月至今，已有25
次房企评级撤销事件，且涉及的22家房企中有16家房企为主动撤销。
成都西安限购优化政策加速落地，预计未来需求侧将进一步放松。继上海
（10月底）、北京（11月中旬）局部放松限购，杭州（11月中旬）放松认
房又认贷标准后，二线城市成都（11月17日）和西安（11月19日）相继
放开限购，系列宽松措施正在加速落地。在11月初多条供给侧支持措施落
地后，各地需求侧宽松接力，行业的平稳发展最终基石是销售复苏。我们预
计未来高能级城市将持续发力，或取消局部区域限购、逐步放松新房限价、
取消二手房指导价、放松认房又认贷标准等，房贷利率也有望继续下降。
投资建议
我们认为未来资产质量高的房企有更好的持续经营能力。首推稳健经营且能
保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中
国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关
注强房产交易平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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